"AKDİ "Ekonomi ve Hayat", N 3(6), 2000

Dergimizin sayfaları sıklıkla gayrimenkulle ilgili konulara dikkat çekiyor. Ve bu anlaşılabilir bir durumdur: Sonuçta, gayrimenkul nesneleri sivil dolaşımın en değerli nesneleridir ve yalnızca bireysel vatandaşların yaşamlarında değil, aynı zamanda ekonomik aktivite tüzel kişiler.

Kural olarak, her kuruluş, faaliyetleri sırasında herhangi bir gayrimenkul parçasına sahiptir veya kullanır: bir bina, bina, yapı, arazi vb. Bununla birlikte, uygulamanın gösterdiği gibi, bir kişi şu veya bu nesneyi hayatında veya faaliyetinde kullanırken, belirli bir nesnenin gayrimenkul olup olmadığını her zaman doğru bir şekilde belirleyemez. Gayrimenkulün ne olduğunu belirleyen yasa, bir nesneyi gayrimenkul olarak sınıflandırmanın tek kriteri olan araziyle güçlü bir bağlantı sağlar.

Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 12 Ekim 1999 tarihli N 2061/99 sayılı Kararını okuyucuların dikkatine sunuyoruz; bu karar, bir devlet kuruluşu ile LLC arasındaki endüstriyel bir buzdolabının şirket tarafından devredilip devredilmeyeceğine ilişkin anlaşmazlığı ele alıyor. Bir takas sözleşmesi kapsamında şirkete ait teşebbüs gayrimenkul olsun ya da olmasın. Bu davada, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı, bu nesne ile arazi arasında güçlü bir bağlantı olduğunu gösteren ve belirtilen nesneyi gayrimenkul olarak tanımlamasına izin veren koşullara açıkça dikkat çekti.

* * *

Üniter devlet teşebbüsü, takas anlaşmasını geçersiz kılmak ve tarafları orijinal konumlarına geri getirmek için limited şirkete karşı tahkim mahkemesine dava açtı.

Devlet teşebbüsü iddialarını şu gerekçelere dayandırdı.

Davacı, mülkiyeti ekonomik yönetim hakkı altında olan üniter bir devlet kuruluşudur ve bu nedenle, bir takas anlaşması kapsamında, nesne olan sabit bir endüstriyel buzdolabını devredemez. Emlak sahibinin izni olmadan.

Tahkim mahkemesi kararı, iddiayı reddetti. İlk derece mahkemesi, iddiaları yerine getirmeyi reddederken, davacının endüstriyel buzdolabının amacına orantısız zarar vermeden taşınmasının imkansızlığını kanıtlamadığına atıfta bulundu. Ayrıca buzdolabı binasının gayrimenkul olarak sınıflandırılmasına ilişkin kamu teşebbüsünün sunduğu teknik envanter verileri de buzdolabının gayrimenkul olarak değerlendirilmesine gerekçe oluşturmamaktadır. Bu bağlamda mahkeme, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 295. maddesi anlamında, endüstriyel buzdolabının devredilmesi için sahibinin rızasının gerekli olmadığını kabul etti.

Temyiz mahkemesi, ilk derece mahkemesinin kararını bozdu ve ihtilaflı mülkü gayrimenkul olarak kabul ederek, gayrimenkulün sahibinin rızası olmadan elden çıkarılması nedeniyle talebi kabul etti.

Aynı zamanda temyiz mahkemesi, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. maddesi uyarınca, buzdolabının teknik pasaportuna yansıyan işletmenin teknik envanter verilerinin, buzdolabının gayrimenkule ait olduğunu gösterdiğini belirtti. Kendisi için özel olarak inşa edilmiş bir temel üzerine monte edilmiş sabit bir yapı olarak, elektrik ve su temini için sabit iletişimleri olan ve birinci sermaye grubuna ait bir binadır.

Temyiz mahkemesinin kararının iptali ve ilk derece mahkemesinin kararının onanması üzerine, temyiz mahkemesi, ihtilaflı buzdolabının taşınır mal olarak sınıflandırılmasını desteklemek amacıyla, davalı tarafından sunulan soğutma odasının kullanım kılavuzuna, ürün listesine atıfta bulunmuştur. Tasarımın teknik açıklamasını içeren, buzdolabını üreten Düşük Sıcaklıklı Buzdolabı Fabrikası'nın ve özellikler ihtilaflı olana benzer buzdolapları, buzdolabının sökülüp başka bir yere taşınabileceğini gösteriyor.

Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkan Vekilinin protestosunda yukarıda belirtilen adli işlemlerin iptal edilmesi ve davanın yeni bir duruşmaya gönderilmesi önerildi.

Getirilen protestoyu değerlendiren Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı, temyiz davasının kararını iptal etti ve temyiz davasının kararını aşağıdaki gerekçelerle onadı.

İlk derece mahkemesi, teknik envanter şirketinin buzdolabı binasının gayrimenkul olarak sınıflandırılmasına ilişkin verilerinin buzdolabının kendisiyle değil, yalnızca buzdolabı binasıyla ilgili olduğu gerçeğinden yola çıkmıştır.

Ancak adı geçen yapı tek bir bütündür. Bu bağlamda, ilk derece mahkemesinin, buzdolabının yapısından farklı olarak buzdolabının kendisinin taşınır mülk olduğu yönündeki sonucunun hatalı olduğu değerlendirilmelidir.

LLC tarafından sunulan belgelere dayanarak buzdolabının taşınır mal olduğu yönündeki temyiz mahkemesinin sonuçları da haklı kabul edilemez. Burada yer alan veriler, buzdolabının taşınmasının, kullanım amacına orantısız bir zarar vermeyeceği sonucuna varmamıza izin vermemektedir.

Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın belirttiği gibi, vakfın araziye bağlanması, buzdolabının temelinin imalatı ve buzdolabının kurulumuna ilişkin çalışmanın niteliğine ilişkin davada mevcut veriler şunu göstermektedir: gayrimenkulle ilgili bir yapının zemine sıkı bir şekilde bağlanması.

Ayrıca, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı, mahkemelerin dikkatini, Devlet Mülkiyet Yönetimi Komitesi'nden gelen ve ihtilaflı buzdolabının gayrimenkul olarak sınıflandırıldığını belirten bir mektubun dava materyallerinin varlığına çekmiştir. Komite uzmanları tarafından yerinde yapılan inceleme sonrasında oluşturulmuştur.

Bu bağlamda, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı, temyiz mahkemesinin, davacı tarafından yapılan, devlet mülkiyetindeki gayrimenkulün yabancılaştırılmasına yönelik bir işlem olarak takas anlaşmasını haklı olarak geçersiz tanıdığı sonucuna varmıştır. bu mülk, sahibinin izni olmadan Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 295. Maddesinin 2. Bölümünü ihlal ederek ekonomik kontrol altındadır.

* * *

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. Maddesine göre, taşınmazlar (gayrimenkul, gayrimenkul) arsaları, toprak altı arazileri, izole su kütlelerini ve toprağa sıkı bir şekilde bağlı olan her şeyi içerir; ormanlar, çok yıllık bitkiler, binalar ve yapılar dahil, amaçlarına orantısız bir zarar vermeden hareketi imkansız olan nesneler.

Taşınmaz mallar aynı zamanda uçak ve deniz taşıtlarını, iç sularda seyrüsefer gemilerini ve devlet tesciline tabi uzay nesnelerini de içerir. Diğer mülkler de gayrimenkul olarak sınıflandırılabilir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. maddesinin 1. fıkrası).

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. Maddesi hükümlerine göre gayrimenkul nesneleri iki gruba ayrılabilir:

• Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. Maddesinde doğrudan listelenen veya federal yasalara göre gayrimenkul olarak sınıflandırılan nesneler;
• hakkında diğer nesneler düzenlemeler Doğrudan belirtilmeyen, ancak Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. Maddesi uyarınca, araziye sıkı bir şekilde bağlı oldukları için gayrimenkul sayılanlar.

Belirli bir nesnenin gayrimenkul olarak kabul edilip edilmediğinin tespiti için (kanunlarda doğrudan gayrimenkul olarak belirtilmediği sürece), bu nesne ile arazi arasındaki bağın gücünün belirlenmesi gerekir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. Maddesinde belirtildiği üzere, bir nesne ile zemin arasındaki bağlantının gücü, böyle bir nesnenin amacına orantısız zarar vermeden hareket ettirilmesinin imkansız olmasıyla ifade edilmektedir. Başka bir deyişle, bir nesnenin gayrimenkul olarak sınıflandırılmasının kriteri, bu nesnenin hareket edebilmesidir.

Kasa malzemelerinden de anlaşılacağı gibi, endüstriyel buzdolabı, kendisi için özel olarak inşa edilmiş bir temel üzerine monte edilmiş, elektrik ve su temini için sabit iletişimin kendisine bağlı olduğu sabit bir yapıdır. Nesne (endüstriyel buzdolabı) yalnızca buzdolabının kendisinden değil, aynı zamanda temel ve iletişim de dahil olmak üzere bulunduğu binadan da oluştuğundan, hareket ettirilmesi, temelin sökülmesinin yanı sıra elektrik ve su tedarik sistemlerinin de sökülmesini gerektirecektir. . Yani, taşınırken endüstriyel buzdolabının tek bir bütün yapı olarak bütünlüğü tehlikeye girecektir.

Yukarıdakilere dayanarak, endüstriyel buzdolabının yere sıkı bir şekilde bağlandığı ve amacına orantısız zarar vermeden, belirtilen nesnenin başka bir yere taşınamayacağı sonucuna varabiliriz. Bu nedenle gayrimenkul niteliğindedir.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 113. maddesinin 1. paragrafı uyarınca, devlete ait işletmeler şu anda üniter işletmeler şeklinde oluşturulmaktadır.

Üniter bir işletme, sahibi tarafından kendisine tahsis edilen mülkün mülkiyet hakkına sahip olmayan ticari bir kuruluştur. Üniter bir işletmenin mülkiyeti bölünemez ve işletmenin çalışanları da dahil olmak üzere katkılar (hisseler, hisseler) arasında dağıtılamaz.

Üniter işletmeler, ekonomik yönetim hakkına (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 114. Maddesi) ve operasyonel yönetim hakkına (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 115. Maddesi) dayalı olarak iki şekilde hareket edebilir.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, üniter bir devlet teşebbüsünün hukuki statüsünün özelliklerinin, devlet ve belediye üniter teşebbüslerine ilişkin özel bir yasada da sağlanması ve belirtilmesi gerektiğini tespit etmektedir (Rus Medeni Kanunu'nun 113. maddesinin 6. fıkrası). Federasyon), ancak böyle bir yasa henüz kabul edilmedi.

Daha önce de belirtildiği gibi, devlete ait bir kuruluş, sahibi olmayan bir kuruluştur. Üniter bir devlet teşebbüsünün tüm mülkleri devlet mülkiyetindedir ve üniter teşebbüsün dayandığı yasaya bağlı olarak, mülk ekonomik yönetim veya operasyonel yönetim hakkı kapsamında ona aittir (Medeni Kanun'un 113. maddesinin 2. fıkrası). Rusya Federasyonu).

Söz konusu davada, üniter devlet teşebbüsü ekonomik yönetim hakkına dayanıyordu.

Mülkiyetin ekonomik yönetim hakkına ait olduğu üniter bir devlet teşebbüsü, bu mülkün sahibidir, kullanır ve elden çıkarır, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 294. maddesi uyarınca belirlenen sınırlar dahilinde.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 295. maddesinin 2. fıkrasına göre, üniter bir işletmenin sahip olduğu gayrimenkulleri ekonomik yönetim hakkı kapsamında satma, kiralama, rehin verme, katkı olarak katkıda bulunma hakkı yoktur. ticari şirketlerin ve ortaklıkların kayıtlı (hisse) sermayesine katkı sağlamak veya sahibinin izni olmadan başka bir şekilde elden çıkarmak.

İşletmenin sahip olduğu mülkün geri kalanı, yasa veya diğer yasal düzenlemelerle belirlenen durumlar dışında, kendisi tarafından bağımsız olarak elden çıkarılır.

Ekonomik yönetim hakkına sahip üniter bir devlet teşebbüsüne ait tüm mülklerle birlikte yükümlülüklerinden sorumludur (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 113. maddesinin 5. fıkrası).

Başka bir deyişle, üniter bir devlet teşebbüsü, kendisinin değil, devletin mülkiyetindeki mülklerle ilgili yükümlülüklerinden sorumludur.

Üniter işletmelerle ilgili olarak Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nda, bağımsız bir hukuki ilişkiler konusunun, bu konunun mülkiyeti olmayan mülkle ilgili yükümlülüklerine ilişkin sorumluluğunu belirleyen bir normun varlığı; aslında, üniter bir işletmenin özel hukuki statüsünün yanı sıra kendi mülkiyetine sahip olmaması nedeniyle başka birinin mülkiyeti (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 113. maddesinin 1. fıkrası).

Yukarıdakilerden, gayrimenkulün üniter bir işletme tarafından başka bir kişiye devredilmesinin, yalnızca ilgili mülk yönetim komitesi tarafından temsil edilen sahibinin rızası ile veya üniter bir işletmenin sahip olduğu gayrimenkulün haczedilmesi durumunda böyle bir rıza olmadan gerçekleştirilebileceği anlaşılmaktadır. İşletme mahkeme kararıyla yapılır.

Kurulduğu üzere buzdolabı bir taşınmaz mal olduğundan, mülkiyetinin üçüncü kişiye devredilebilmesi için üniter teşebbüsün buzdolabı sahibinin rızasını almış olması gerekir. Ancak böyle bir onay alamadılar.

Bu eylemleri mülk sahibinin - devletin çıkarlarını temsil eden mülk yönetim komitesinin izni olmadan gerçekleştiren üniter işletme, böylece Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 295. maddesinin 2. fıkrasında belirlenen normları ihlal etti.

Sonuç olarak, üniter bir devlet teşebbüsü ile LLC arasında Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 168. maddesine dayanarak imzalanan takas sözleşmesi geçersiz bir işlemdir, çünkü Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 295. maddesinin 2. fıkrasının hükümlerini ihlal etmektedir. Rusya Federasyonu.

1. Taşınmaz şeyler (gayrimenkul, gayrimenkul) arsaları, toprak altı arazileri ve araziye sıkı bir şekilde bağlı olan her şeyi, yani binalar, yapılar, tamamlanmamış inşaat nesneleri dahil olmak üzere amaçlarına orantısız zarar vermeden hareketi imkansız olan nesneleri içerir. .

Taşınmaz mallar aynı zamanda devlet tesciline tabi uçakları, deniz taşıtlarını ve iç sulardaki seyrüsefer gemilerini de içermektedir. Kanun, diğer mülkleri taşınmaz mal olarak sınıflandırabilir.

Gayrimenkul, konut ve konut dışı binaların yanı sıra yerleştirme amaçlı olanları da içerir. Araç binaların veya yapıların bazı kısımları (araba alanları), eğer bu tür tesislerin sınırları, bina veya yapıların bazı kısımları devlet kadastro tescili mevzuatı tarafından belirlenen şekilde tanımlanmışsa.

2. Para ve para da dahil olmak üzere gayrimenkulle ilgili olmayan eşyalar menkul kıymetler, taşınır mal olarak kabul edilir. Kanunda belirtilen haller dışında, taşınır şeyler üzerindeki hakların tescili gerekli değildir.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. Maddesine İlişkin Yorum

1. Eşyanın taşınmaz ve taşınır olarak ayrılması doğal özelliklerine göre yapılır. Taşınmaz şeyler kural olarak hareket ettirilemez, ayrı ayrı belirlenir ve yeri doldurulamaz. Taşınır mallar serbestçe hareket edebilir ve hem bireysel olarak tanımlanmış hem de jenerik olabilir.

2. Yorum yapılan makalenin 1. paragrafı, öncelikle doğal kökenli nesneler olarak gayrimenkulleri içerir - arazi parselleri, toprak altı arazileri ve izole su kütleleri. Doğal kaynak yasalarının bu nesneleri mülkiyet haklarıyla ilgili olarak biraz farklı tanımladığını belirtmek gerekir. Bu nedenle, Toprak Kanunu, toprak tabakasının altında bulunan ve yokluğunda - dünya yüzeyinin ve rezervuarların tabanının altında ve erişilebilir derinliklere kadar uzanan yer kabuğunun bir parçası olarak bir bütün olarak alt toprağı devlet mülkiyeti nesnesi olarak tanır. bölge içinde jeolojik çalışma ve geliştirme için Rusya Federasyonu, kıta sahanlığı ve deniz ayrıcalıklı bölgesi. Maden tahsisi niteliğindeki toprak altı parselleri Kanun tarafından kullanıma sunulabilecek nesneler olarak değerlendirilmektedir.

Su Kanunu, devlet mülkiyetinin amacının bir bütün olarak su kütleleri olduğunu ve su kütlesinin bunun bir parçası olarak anlaşıldığını öngörmektedir. İzole edilmiş su kütleleri (kapalı rezervuarlar) yalnızca devlet mülkiyetinde değil aynı zamanda belediye mülkiyetinde de olabilir. Kullanım hakkı veya mülkiyet hakkının nesnesi (kamu veya özel irtifak hakkı) aynı zamanda bir su kütlesinin yalnızca bir parçası olabilir; su yüzeyinin alanı.

İkincisi, gayrimenkul, amaçlarına orantısız bir zarar vermeden hareketi imkansız olan binalar, yapılar, ormanlar, çok yıllık bitkiler ve diğer nesneler gibi araziye sıkı sıkıya bağlı olan her şeyi içerir. Bu nesneler arsaya bağlı oldukları sürece gayrimenkul olarak kabul edilir. Ondan ayrıldıklarında hareketli nesneler haline gelirler.

İşletme bir bütün olarak bir mülk kompleksi olarak aynı zamanda gayrimenkul olarak kabul edilir (bkz. Madde 132'nin açıklaması).

3. Medeni Kanun, gayrimenkulün yasal rejiminin özelliklerini belirler:
1) gayrimenkulün mülkiyeti ve diğer ayni hakları, bu haklara ilişkin kısıtlamalar, bunların ortaya çıkışı, devri ve sona ermesi devlet tesciline tabidir (bkz. Madde 131'in yorumu);
2) konusu gayrimenkul olan bir yükümlülük, buna göre Genel kural bulunduğu yerde gerçekleştirilir;
3) yeni oluşturulan veya bir anlaşma kapsamında devredilen gayrimenkulün mülkiyet hakkı, bu gayrimenkulün devlet tescili (Madde 219'un yorumuna bakınız) veya mülkiyetinin alıcıya devredildiği (Madde 551) andan itibaren doğar;
4) sahipsiz gayrimenkullerin mülkiyetinin kazanılması (bkz. Madde 225'in yorumu) ve gayrimenkul için daha uzun süreli edinim sınırlaması (bkz. Madde 234'ün açıklaması) için özel bir prosedür oluşturulmuştur; İpotekli gayrimenkulün haczi (bkz. Madde 349'un açıklaması); kendilerine ait gayrimenkullerin devlet ve belediye teşebbüsleri tarafından elden çıkarılması (bkz. Madde 295'in açıklaması);
5) Gayrimenkul işlemleri için, arsa üzerindeki hakların haklardan gayrimenkule bağımlılığını sağlayan özel kurallar vardır. Bu nedenle, bir gayrimenkul rehnine (ipotek) yalnızca üzerinde bulunduğu arsanın veya kullanımı için gerekli olan kısmının aynı sözleşmesi kapsamında veya ipotek verenin bu arsa için kullanım hakkı kapsamında eşzamanlı ipotek ile izin verilir. veya onun bir kısmı (bkz. Madde 340'ın yorumu).

Binaları, yapıları ve işletmeleri satarken veya kiralarken, mülkiyetin alıcıya devredilmesiyle eş zamanlı olarak, arsanın gayrimenkul tarafından işgal edilen ve kullanımı için gerekli olan kısmına ilişkin haklar da devredilir. Yalnızca bir arsa satılır veya kiralanırsa, mülk sahibi, bu mülkün işgal ettiği ve kullanımı için gerekli olan kısmı, sözleşmede öngörülen şartlara göre ve sözleşmede belirtilen şekilde kullanma hakkını saklı tutar. yokluk - sınırlı kullanım hakkı (irtifak hakkı) (Mad. 552, 553 ve 652, 653).

Medeni Kanun'un bağış ve kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri, taşınmazlara ve üzerinde bulunduğu arsaya ilişkin benzer kurallar içermemektedir. Gayrimenkul alım satımına ilişkin kuralların kıyas yoluyla bunlara uygulanması gerektiği görülmektedir.

4. Medeni Kanun ayrıca, taşınmaz mallar, uçak ve deniz taşıtları, iç sulardaki seyrüsefer gemileri ve uzay nesneleri gibi doğal nitelikleri itibariyle bazı taşınır şeyleri de kapsamaktadır. Gayrimenkul yalnızca bu nesneler üzerinde kontrol uygulamaya yetkili organlar tarafından devlet tesciline tabi olanlardır.

Bu araçların konsepti, ulaşım sözleşmelerinde ve kodlarında ve uzay nesnelerinde - uluslararası sözleşmelerde (antlaşmalar, anlaşmalar) açıklanmaktadır. Uçak, dünya yüzeyinden yansıyan hava ile etkileşime girerek atmosferde tutulan bir uçaktır. Bir gemi, deniz veya iç sularda seyrüsefer, denizde veya iç su yollarında seyrüsefer için tasarlanmış, kendinden tahrikli veya kendinden tahrikli olmayan yüzer bir yapıdır. Rus mevzuatı(20 Ağustos 1993 tarihli Rusya Federasyonu Kanunu “Uzay Faaliyetleri Hakkında” // RG. 6 Ekim 1993) bir uzay nesnesini tanımlamamaktadır. Uluslararası belgeler, uzaya fırlatılan, gök cisimlerine teslim edilen veya gök cisimleri üzerinde inşa edilen nesneleri içermektedir. Bazı uluslararası kanunlar, yalnızca bir bütün olarak nesneyi değil, aynı zamanda onun bileşen parçalarını ve dağıtım aracını (bir kısmı) uzay nesneleri olarak kabul eder ve uzay nesnelerinin türlerini (istasyonlar, tesisler, ekipman, uzay gemileri) belirtir. ).

Uçağın kaydedilmesine ilişkin prosedür Sanat tarafından belirlenir. 33VK. Sivil gemiler, Rusya Federasyonu Sivil Uçak Devlet Siciline tescile tabidir. Devlet Sicilinin tutulması sivil havacılık alanında özel yetkili bir organa emanet edilmiştir. Devlet hava araçları, savunma alanında özel yetkili bir kuruluş tarafından, devlet havacılık birimlerine sahip özel yetkili kuruluşlarla anlaşma yapılarak oluşturulan şekilde tescil edilir.

Deniz taşıtları Sanatın öngördüğü şekilde tescil edilir. 23 KTM ve iç su seyrüsefer gemileri - Md. 26 UVVT. Kayıt, teknik denetimi Teknik Sicil tarafından yürütülen deniz taşıtları ile kundağı motorlu ve kundağı motorlu olmayan, taşıma kapasitesi 5 tonu aşan iç su taşıma gemilerine tabidir.

Denizde seyreden gemiler, deniz veya nehir limanlarından birinde Devlet Gemi Siciline girilir ve iç su taşıma gemileri, nehir havzalarının gemi siciline veya nakliye denetimlerine (nehirlerde ve bu limanların altında bulunan limanların yakınında sürekli seyreden gemiler) girilir. bu limanların gemi sicillerine (sicillerine) dahil edilmeye tabidir. Ancak, Sanatın 1. paragrafının hükümlerine dayanarak ilgili federal yasaların kabul edilmesi bekleniyor. Medeni Kanunun 131'i, bu nesnelere ilişkin hakların tescili için mevcut prosedürün uygulanması gerekmektedir (Gayrimenkul Tescil Kanununun 33. maddesinin 1. fıkrası).

Uzay nesneleri, prosedürünün Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından belirlenmesi gereken devlet tesciline tabidir. Bununla birlikte, 14 Ocak 1975 tarihli Uzaya Fırlatılan Nesnelerin Kayıtlarına İlişkin Sözleşme de bu alanda yürürlüktedir.

Uçakların, deniz taşıtlarının, iç su taşıma gemilerinin ve uzay nesnelerinin yetkili makamlarca tescili, Sanatta öngörülen şekilde bunlara ilişkin hakların gayrimenkul olarak tescil edilmesinin yerine geçmez. 131.

5. Medeni Kanun, paragrafta belirtilenlere ek olarak, gayrimenkul rejiminin diğer mülkleri de kapsayacak şekilde genişletilmesi olasılığını dışlamamaktadır. Yorum yapılan makalenin 2 paragraf 1'i, ancak yalnızca yasanın doğrudan talimatlarına dayanarak.

6. Taşınır mallar, para ve menkul kıymetler dahil, Medeni Kanun ve diğer kanunlara göre gayrimenkul olarak sınıflandırılmayan şeylerdir.

Taşınır eşyalara ilişkin haklar (genel kural olarak) devlet tesciline tabi değildir. Ancak kanun, belirli taşınır mal türleri için bu tür bir tescilin gerekliliğini öngörebilir. Bu nedenle, şu anda yürürlükte olan 12 Ağustos 1994 tarihli Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi N 938 “Motorlu taşıtların ve diğer kundağı motorlu ekipmanların Rusya Federasyonu topraklarında devlet tescili hakkında” (SZ RF. 1994) N 17. Madde 1999).

ST 130 Rusya Federasyonu Medeni Kanunu

1. Taşınmaz şeyler (gayrimenkul, gayrimenkul) arsaları, toprak altı arazileri ve araziye sıkı bir şekilde bağlı olan her şeyi, yani binalar, yapılar, tamamlanmamış inşaat nesneleri dahil olmak üzere amaçlarına orantısız zarar vermeden hareketi imkansız olan nesneleri içerir. .

Taşınmaz mallar aynı zamanda devlet tesciline tabi uçakları, deniz taşıtlarını ve iç sulardaki seyrüsefer gemilerini de içermektedir. Kanun, diğer mülkleri taşınmaz mal olarak sınıflandırabilir.

Gayrimenkul, konut ve konut dışı binaların yanı sıra, araçların barındırılması amaçlanan bina veya yapıların bölümlerini (araba alanları), eğer bu tür tesislerin, bina bölümlerinin veya yapıların sınırları devlet mevzuatı tarafından belirlenen şekilde tanımlanmışsa içerir. kadastro tescili.

2. Para ve menkul kıymetler dahil, gayrimenkulle ilgili olmayan şeyler taşınır mal olarak kabul edilir. Kanunda belirtilen haller dışında, taşınır şeyler üzerindeki hakların tescili gerekli değildir.

Sanatın Yorumu. 130 Rusya Federasyonu Medeni Kanunu

1. Gayrimenkul (gayrimenkul, taşınmaz şeyler), uzayda zarar vermeden hareketi imkansız olan sivil hakların nesneleri olarak anlaşılmalıdır. Bu tür nesneler şunları içerir:

1) arazi parselleri - sınırları federal yasalara uygun olarak belirlenen dünya yüzeyinin bazı kısımları;

2) toprak altı alanları - yer kabuğunun toprak katmanının altındaki, ayrıca dünya yüzeyinin altındaki ve rezervuarların ve su yollarının tabanının jeolojik çalışma ve geliştirme için erişilebilir derinliklere kadar uzanan alanları;

3) binalar - binalar, mühendislik destek ağları ve mühendislik destek sistemleri dahil olmak üzere yer üstü ve (veya) yer altı bölümlerine sahip hacimsel bir bina sistemi olan ve insanların yaşaması ve (veya) faaliyetleri, konaklama üretimi için tasarlanan inşaat sonuçları ürünlerin depolanması veya hayvanların bulundurulması;

4) yapılar - zemin, yer üstü ve (veya) yer altı kısımlarına sahip, taşıyıcılardan oluşan ve bazı durumlarda bina yapılarını çevreleyen ve amaçlanan hacimsel, düzlemsel veya doğrusal bir bina sistemi olan inşaatın sonuçları üretim süreçlerini gerçekleştirmek çeşitli türler, ürünlerin depolanması, insanların geçici olarak kalması, insanların ve malların hareketi;

5) bitmemiş inşaat nesneleri - inşaatı tamamlanmamış bir bina, yapı, yapı, nesneler. Adli uygulama materyallerinde yer alan bu nesnelerle ilgili olarak, yapımı tamamlanmayan nesnelerin, inşaatı askıya alınan, rafa kaldırılan veya tamamen sonlandırılan ve geçerli bir inşaat sözleşmesinin konusu olmayan nesneleri de içerdiği yönünde bir görüş vardır (bkz. Dokuzuncu Tahkim Kararı) İstinaf Mahkemesinin 08/09/2012 tarihli ve 09AP-17326/2012-GK sayılı davası, N A40-79924/11-11-664);

6) özellikleri itibariyle gayrimenkul nesnelerinin sayısıyla ilgili diğer tüm nesneler:

a) Gayrimenkul nesnesinin, amacına orantısız bir zarar vermeden hareket etme olasılığı hariç olmak üzere, arazi ile yakın bir bağlantısının olması, faydalı özellikler Bulunduğu arsaya bakılmaksızın sahibi tarafından kullanılabilen ve ayrıca ortak arsa üzerinde bulunan diğer bina, yapı ve diğer gayrimenkullerden kullanılabilecek olan (bkz. Onaltıncı Temyiz Mahkemesinin Ocak tarihli Kararı) 14, 2014, A63-2179 /2013 sayılı davada);

b) gayrimenkul nesnelerinin ana ayırt edici özelliği, arazi ile ayrılmaz bir bağlantı ve nesnelerin amaçlarına orantısız bir zarar vermeden hareket ettirilmesinin imkansızlığıdır; Fiziksel (doğal) özellikler, diğer şeylerin yanı sıra, gayrimenkulün adresine (konumuna) bağlı olarak dayanıklılık, dayanıklılık, durağanlık, temellik, bireysel kesinlik gibi yalnızca gayrimenkule özgü olan şeylerin doğal özelliklerini içerir. . (bkz. Onsekizinci Tahkim Temyiz Mahkemesinin 01/09/2014 N 18AP-10527/13 tarihli kararı).

2) deniz araçları - navigasyon amacıyla kullanılan kendinden tahrikli veya kendinden tahrikli olmayan yüzer yapılar (bkz. Bölüm III ve Rusya Federasyonu Çalışma ve Ticaret Kanunu'nun diğer kısımları);

3) iç sularda seyrüsefer gemileri - iç su yollarında çalıştırılması amaçlanan gemiler (bkz. Rusya Federasyonu İç Su Taşıma Kanunu'nun 16. Maddesi ve diğerleri);

4) Kanuna göre taşınmaz olarak sınıflandırılabilecek diğer nesneler.

01/01/2017 tarihinden itibaren gayrimenkul, konut ve konut dışı binaları ve ayrıca araçların yerleştirilmesi için tasarlanmış bina veya yapı kısımlarını (araba alanları), eğer bu tür tesislerin sınırları, bina bölümleri veya yapıların sınırları tanımlanmışsa içerir. Devlet kadastro tesciline ilişkin mevzuat tarafından belirlenen şekilde.

2. Gayrimenkul olarak sınıflandırılmayan medeni haklara ilişkin nesneler taşınır mallardır. Bu tür mülkler özellikle para ve menkul kıymetleri içerir.

Genel kural olarak taşınır mallara ilişkin şeylerin tesciline gerek yoktur. Bununla birlikte, federal mevzuat, bu tür sivil hak nesnelerinin zorunlu olarak kaydedilmesi durumlarını belirleyebilir (örneğin, bkz. 13 Aralık 1996 tarihli Federal Kanun N 150-FZ “Silahlar Hakkında” (Bölüm 2 Madde 12, Bölüm 3, 13 Madde 13 , Bölüm 4, Madde 15); 10 Aralık 1995 tarihli Federal Kanun N 196-FZ “Yol Güvenliği” (Madde 3, Madde 15)).

3. Sanat uyarınca adli uygulama. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'u:

Adli uygulamanın gözden geçirilmesi Yargıtay Rusya Federasyonu N 1 (2016) (RF Silahlı Kuvvetleri Başkanlığı tarafından 13 Nisan 2016 tarihinde onaylanmıştır) (bkz. paragraf 1);

Rusya Federasyonu Silahlı Kuvvetleri Plenumunun 23 Haziran 2015 tarihli Kararı N 25 “Rusya Federasyonu Medeni Kanununun I. Kısmının Birinci Kısmının belirli hükümlerinin mahkemeler tarafından uygulanması hakkında” (bkz. paragraf 38);

Taşınmaz şeyler şunları içerir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. maddesinin 1. fıkrası):

• kara;
• toprak altı alanları;
• bina;
• tamamlanmamış inşaat projeleri;
• konut ve konut dışı binalar;
• Park alanları;
• uçak vb.

Liste kapalı değildir; gayrimenkul, uygun özelliklere sahip başka şeyleri de içerebilir.

Hukuki literatürde gayrimenkulün özellikleri şu şekilde listelenmektedir:

• önemliliği;
• bireysel kesinlik;
• herhangi bir insan ihtiyacının karşılanması;
• vazgeçilmezlik;
• bu mülkle ilgili devlet kaydının mevcudiyeti.

Sanatın 1. paragrafında. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'u "amaçlarına orantısız zarar vermeden nesnelerin hareket ettirilmesinin imkansızlığı" ifadesini içermektedir. Bu ifadeyle ilgili hukukçular arasında tartışmalar olmasına rağmen, bu aynı zamanda bir gayrimenkul işareti olarak da değerlendirilebilir.

Örneğin Profesör E. A. Sukhanov, gayrimenkulün fiziksel değil yasal bir kategori olduğunu savunuyor. Modern teknoloji, dünyanın kendisi de dahil olmak üzere hemen hemen her nesneyi hareket ettirebildiğinden, devlet tescili olmayan izinsiz bir bina, Sanat uyarınca medeni hukuk ilişkilerinin konusu olamaz. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 222'si.

İkinci formülasyon, Sanat'tan gelen bir gayrimenkul işaretidir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'u toprakla ayrılmaz bağlantısıdır. Böyle bir bağlantıyla hem fiziksel hem de hukuki kastettiğimizi unutmayın.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na göre gayrimenkul türleri

Yani, Sanatta. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'u gayrimenkul kavramını ve türlerini içermektedir. İkincisi aşağıdaki şekilde sınıflandırılabilir:

1. Doğası gereği gayrimenkul. Bu sınıflandırma gerçek bir kritere dayanmaktadır - dünyayla yakın bir bağlantı. Buna arsalar, konut binaları, binalar, ormanlar, ayrı su kütleleri, park alanları (Temmuz 2016'dan bu yana en son) vb. dahildir.
2. Kanun gereği gayrimenkul. Doğal olarak taşındı fiziksel duyu nesneler, ancak kanunun özel talimatları nedeniyle taşınmaz kabul edilir. Bunlar uçaklar, deniz gemileri, iç sularda seyrüsefer gemileri ve uzay nesneleridir.

Yabancı hukukta gayrimenkul kavramı iç hukuktan biraz farklıdır.

Dolayısıyla, Almanya'da (Rusya ile aynı yasal aileye ait bir ülke) gayrimenkul şunları içerir:

• kara;
• Arazi mülkiyetiyle ilgili haklar.

Daireler, evler vb. Alman hukukuna göre gayrimenkul olarak kabul edilmez.

Arazi parsellerinin yasal rejimi

Bir arsa, gayrimenkul nesneleri listesinde ilk sırada yer alır ve belki de listelenen diğerlerinin en önemlisidir. Sanatın 3. maddesine göre gayrimenkul olarak sınıflandırılmıştır. Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun 6'sı.

Arazinin yasal rejimi (bir arsa üzerindeki hakların içeriği) aşağıdakilere bağlı olarak belirlenir:

1. Mülkiyetin türüne bağlı olarak: devlete (RF, konu, belediye), tüzel kişiye, vatandaşa ait olabilir.
2. Amaç Sanat uyarınca belirlendi. Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun 7'si: yerleşim alanları, ormancılık, su kaynakları vb.

1. Sınıflandırıcı tarafından belirlenen izin verilen kullanım türü (Rusya Ekonomik Kalkınma Bakanlığı'nın 1 Eylül 2014 tarih ve 540 sayılı emrinin ekidir).

Bir nesne olarak bir arsanın özelliklerine ayrı bir materyal ayrılabilir, çünkü bunlar son derece çeşitlidir ve yalnızca Rusya Federasyonu Arazi Kanunu tarafından değil, aynı zamanda özel federal kanunlarla da (örneğin, “On the Land” kanunları) belirlenir. tarım arazilerinin cirosu” 24 Temmuz 2002 tarih ve 101-FZ sayılı, “Rusya Federasyonu'ndaki limanlarda…” 08.11.2007 No. 261-FZ tarih ve bölgesel yasalar.

Konut gayrimenkulü nedir

Paragrafta. 3 s.1 md. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'u “gayrimenkul, konut ve konut dışı binaları içerir…” ifadesini içermektedir.

Yaşam alanının ne olduğu Sanatın 2. Bölümünden öğrenilebilir. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 15'i: Bu, daimi ikamet için uygun, izole bir odadır.

Aynı standartta belirtildiği üzere daimi ikamete uygunluk, sıhhi ve teknik standartlara ve diğer yasal gerekliliklere uygunluk ile belirlenir.

Konut binası ne olabilir (RF Konut Kanunu'nun 16. Maddesi):

• konut binası veya bir kısmı;
• daire veya onun bir kısmı;
• oda.

“Konut dışı binalar” kavramının yasal bir tanımı yoktur, ancak açıkça konut binalarının tam tersidir - daimi ikamet için uygun değildir, konut binası değil, daire veya oda değildir.

Bir gayrimenkul nesnesi olarak girişim

Böyle bir gayrimenkul nesnesini ayrı ayrı bir işletme olarak ele alalım.

Mevcut mevzuatta “işletme” kavramı hem medeni hukukun konusu hem de nesne olarak kullanılmaktadır:

1. Bir işletme (medeni hukukun konusu), hakları ve yükümlülükleri Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 4. Bölümünün 4. paragrafında belirlenen bir tüzel kişiliktir.
2. Bir işletme (GP nesnesi), ticari faaliyetler için kullanılan bir mülk kompleksidir (bina, arsalar, ekipman, envanter, ticari marka, hak talebi, müşteri vb.). (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 132. Maddesi).

Bir mülk kompleksi olarak bir işletme gayrimenkul olarak kabul edilir.

Bir işletme, mülk kompleksinin tamamı veya onun bir parçası olarak herhangi bir işlemin nesnesi olabilir.

Bir işletmenin doğası gereği gayrimenkul sahibi olmayabilir, ancak yalnızca haklara, yükümlülüklere ve diğer maddi olmayan nesnelere sahip olabilir. Ancak kanunun doğrudan talimatları nedeniyle yine de gayrimenkul olarak değerlendirilecek.

Kat mülkiyeti bir gayrimenkul müdür?

Kat mülkiyeti kavramı, 15 Haziran 1996 tarih ve 72-FZ sayılı “Ortaklıklar Hakkında…” Kanununda yer alıyordu. Bir arsa ve üzerinde duran bir binayı içeren, bireysel bölümleri vatandaşların (kuruluşlar vb.) mülkiyetinde olan ve ortak mülkiyetin ortak mülkiyette olduğu tek bir gayrimenkul kompleksi olarak anlaşıldı.

Bu yasa geçerliliğini kaybetmiştir ve Rusya Federasyonu'nun mevcut Konut Kanunu kat mülkiyeti kavramını içermemektedir.

Bununla birlikte, adli uygulamada, “kat mülkiyeti” terimi, yürürlükten kaldırılan 72-FZ sayılı Kanun'da yer alan tek bir gayrimenkul kompleksi olan aynı anlamda kullanılmaya devam etmektedir (örneğin bkz. 2-3428/2017 sayılı davada 20 Aralık 2017 tarihli Moskova Bölgesi Şehir Mahkemesi).

Tek emlak kompleksi: konsept ve özellikler

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nda ortaya çıkan nispeten yeni bir kavram, tek bir emlak kompleksidir (UNK). Bu, tek bir amaç doğrultusunda birleştirilen ve fiziksel (teknolojik) olarak birbirine bağlanan binaların, yapıların ve diğer şeylerin bir koleksiyonudur.

Örnekler şunları içerir:

• ağ nesneleri (rayları, geçişleri, platformları içeren demiryolları; pompa istasyonları ve boru hatları dahil kanalizasyon ağları, vb.);
• benzin istasyonları (binalar, barakalar, yakıt depoları dahil).

Bütün bunların toplamı bir gayrimenkul birimi olarak kabul edilir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 133.1. Maddesi).

ENK'nin bazı kısımları farklı arsalarda yer alabilir ve bu, Federal Vergi Servisi'nin gayrimenkul tescilini reddetmesi için bir temel olamaz (23 Haziran 2015 tarih ve 25 sayılı Rusya Federasyonu PPVS'nin 39. maddesi).

Sanat hükümleri. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 133'ü - bölünmez şeylere ilişkin kurallar. Bu nedenle, bileşen parçaları bağımsız gayrimenkul nesneleri değildir (20 Aralık 2016 tarihinde Rusya Federasyonu Yüksek Mahkemesi Başkanlığı tarafından onaylanan 4 No'lu İncelemenin 1. maddesi) ve bağımsız bir medeni hukuk nesnesi olamazlar. kanun veya mahkeme bunları bileşen kısmından ayırma olasılığını belirleyene kadar ilişkiler ( Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 133. maddesinin 3. fıkrası).

Gayrimenkul haklarının devlet tescili

Taşınmaz şeylerin yasal rejiminin bir özelliği de zorunlu devlet tescilidir.

Bu tür bir kaydı gerçekleştirme prosedürü, ayrı bir tür veya gayrimenkul nesnesi grubu için oluşturulmuştur.

Örneğin, Sanatın 6. Bölümüne göre. 13 Temmuz 2015 tarih ve 218-FZ sayılı “Devlet Tesciline İlişkin…” Kanununun 1'i, gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkı ve diğer mülkiyet hakları ile onunla yapılan işlemler devlet tesciline tabidir. Bu kanun, doğası gereği gayrimenkulle ilgili ilişkileri düzenlemektedir (bunları hatırlayalım, arsalar, binalar, park yerleri vb.).

Başka bir örnek Sanatın 3. Bölümüdür. 14 Mart 2009 tarih ve 31-FZ sayılı “Devlet Tescili Hakkında…” Kanununun 1'i, buna göre uçak hakkının varlığının tek kanıtı, ona ilişkin hakların devlet tescilinin varlığıdır. Bu yasa yalnızca uçaklar, insansız ve insanlı sivil gemiler ile ticaret amacıyla kullanılan devlet gemileri için geçerlidir.

Bu nedenle, gayrimenkul haklarının devlet tescili zorunlu bir unsurdur. Yokluğunda, mülk gayrimenkul olmaktan çıkar.

Ekonomik obje olarak taşınmazların özellikleri

Gayrimenkul yalnızca sivil hakların nesnesi olarak değil aynı zamanda ekonomik bir birim, bir meta olarak da değerlendirilebilir. Bu durumda aşağıdakilerle karakterize edilir:

• yüksek fiyat;
• sınırlı miktar;
• yatırımların rolü, yani potansiyel bir gelir kaynağı;
• benzersizlik - bireysel özelliklere sahip olma;
• bakım maliyetlerinin varlığı (emlak vergisinden başlayarak vb.);
• yalnızca istikrarlı bir ekonomide talep var (bildiğiniz gibi bir krizde pahalı mülklere olan talep düşüyor);
• Değer kaybetmeyen veya yavaş yavaş kaybolmayan dayanıklı bir ürün olduğu için yatırımdır.

Gayrimenkulün likiditesi düşüktür, çünkü onunla yapılan işlemler taşınır mülklere göre daha zor ve daha uzundur.

Gayrimenkul kavramının tanımı ve özellikleri maddede kısaca verilmiştir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'u hukuki literatürde ayrıntılı olarak açıklanmaktadır. Hukukçular arasında neyin gayrimenkul olarak sınıflandırılabileceği ve hangi özelliklerin onun doğasında olduğu konusunda net bir görüş yoktur.

Yasa koyucu, genel gayrimenkul türlerine ek olarak, birkaç şeyi tek bir şirkette ve ENK'da birleştiren belirli gayrimenkul türlerini de belirledi. Gayrimenkul işlemlerinin nasıl yapılacağını makalelerde okuyabilirsiniz.

Medeni hukuk biliminde “gayrimenkul” kavramı üzerinde uzun süredir tartışmalar yaşanıyor.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu gayrimenkulün bir tanımını içermektedir. Sanatın 1. paragrafı uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'u, taşınmaz şeyler (gayrimenkul, gayrimenkul) arsaları, toprak altı arazileri, izole su hacimlerini ve toprağa sıkı bir şekilde bağlı olan her şeyi içerir; ormanlar, çok yıllık bitkiler, binalar, yapılar, tamamlanmamış inşaat projeleri dahil, amaçlarına orantısız zarar vermeden hareketi imkansız olan nesneler. Taşınmaz mallar aynı zamanda uçak ve deniz taşıtlarını, iç sularda seyrüsefer gemilerini ve devlet tesciline tabi uzay nesnelerini de içerir. Kanun, diğer mülkleri taşınmaz mal olarak sınıflandırabilir.

Kendi kendine bu tanım gayrimenkul genişletilmiş ve hacimlidir. Ancak hükümlerinin tamamı açık bir şekilde anlaşılmadığından bilimsel tartışmalara yol açmaktadır.

Felsefe, ekonomi vb. bilim dallarının temsilcileri, gayrimenkulün sektör özelliklerini dikkate alarak tanımlanmasına yönelik seçenekler sunmaktadır. Yani, finans bilimci Balabanov I.T. gayrimenkulü finansal bir kategori olarak ele almakta ve onu doğal kaynaklarının (toprak, su vb.) yanı sıra bina ve yapılarıyla birlikte bir toprak parçası olarak tanımlamaktadır27. Ona göre gayrimenkul, aralarında doğal kaynaklar, binalar ve yapıların da bulunduğu ilgili aksesuarların bulunduğu bir toprak parçasıdır. Bir arsa da bileşenlerden biri olarak belirtilmektedir28. Bu durumda “bölgenin” ne olduğu belli değil mi? Ozhegov S.I.'nin sözlüğünde. tanım şöyle verilmektedir: “Bölge, belirli sınırları olan bir kara alanıdır”29. Arsanın hem gayrimenkulün kendisi hem de mantıktan yoksun bir parçası olduğu ortaya çıktı.

Profesör Goremykin V.A. gayrimenkulün bir meta olduğuna inanır ve onu yalnızca karakteristik özellikler durağanlık, önemlilik, kullanışlılık, dayanıklılık, aşınma ve yıpranma, heterojenlik, benzersizlik ve özgünlük gibi30. Bu tanımın gayrimenkulün özelliklerini yansıtmadığı görülmektedir.

Bu konuyla ilgili çok çelişkili ve tartışmalı bir bakış açısı, Rusya Federasyonu Ceza Kanunu'nda medeni hukuk tanımından temel olarak farklı bir gayrimenkul tanımının yer almasını öneren hukuk uzmanı S. B. Ivashchenko tarafından ifade edilmektedir. yeterince açık bir şekilde formüle edilmemiştir31. Taşınır ve taşınmaz mallar arasında ayrım yapmak için bir kriter olarak, belirli bir mülke tecavüz eden bir eylemin kamu tehlikesi derecesinin dikkate alınması önerilmektedir. Gayrimenkul tanımına yönelik bu yaklaşım, birçok bilim insanının ciddi itirazlarına yol açmaktadır, çünkü S. B. Ivashchenko'nun mevzuatın iyileştirilmesine yönelik önerileri, gayrimenkul kavramının net özelliklerinin (sınırlarının) tanımlanmasına izin vermemektedir, aksine, bu sınırları bulanıklaştırmaktadır ve “ gayrimenkul” çok soyut bir kategori.

Çoğu medeni hukuk uzmanı, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. Maddesinin, gayrimenkul kavramını ele alırken aynı anda üç hukuki kavramı eşanlamlı olarak kullandığına inanmaktadır: 1) taşınmaz şey; 2) gayrimenkul; 3) gayrimenkul. Ancak medeni hukuk teorisinde farklı anlamlar taşırlar ve bunları tanımlamak tamamen doğru olmaz.

Tanımda "taşınmaz şey" kategorisinin kullanılması oldukça doğaldır, çünkü sivil uzmanların çoğunluğuna göre yalnızca bir şey mülkiyet haklarının konusu olabilir.Profesör E. A. Sukhanov, Rusça'da mülkiyet haklarının nesnelerinin olduğuna dikkat çekiyor. hukuk mülkiyet hakları olamaz - talep hakları, kullanım hakları vb.32

Shchennikova L.V. Bir şeyi geniş ve dar anlamda anlamayı önerir. Geniş kavram, yalnızca dış dünyanın maddi nesnelerine ilişkin şeyleri değil, aynı zamanda hukuki ilişkileri ve hakları da kapsar. Kelimenin dar ve gerçek anlamında nesneler, hem insan emeği tarafından yaratılan hem de doğal durumdaki dış dünyanın nesneleri olarak anlaşılır. Ancak dar anlamdaki konularda öncelikle medeni hukukla düzenlenen toplumsal ilişkilerin oluştuğunu belirtmektedir33.

Gumarov I., “'şey” kelimesinin yaygın olarak kullanılan anlamının, onun yasal, daha geniş anlayışıyla örtüşmediğine inanıyor. Bir şeyin “doğada doğal bir durumda bulunan veya mülkiyet ilişkilerinde ana nesne olan insan emeği tarafından yaratılan, dış (maddi) dünyanın bir nesnesi”34 olarak anlaşıldığı bir tanım verir. Sanatın analizine dayanarak. Bir mülk kompleksi olarak bir işletmenin yalnızca binaları, yapıları ve diğer şeyleri değil aynı zamanda talepleri, borçları, münhasır hakları da içerdiğini öngören Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 132'si, I. Gumarov çok tuhaf bir sonuca varıyor: Maddi dünyanın nesneleri olarak eşyaya ek olarak, buna paralel olarak maddi olmayan şeylerin de varlığına izin verir35. Kanun, belirli koşullar altında özel bir kabuk kazanabilecek, yani bir "şey" haline gelebilecek ayni hakları ayırt etmek için yeterince açık kriterler içermediğinden, böyle bir görüşe katılmak zordur.

Bu bağlamda kanun koyucunun gayrimenkul kavramında “şey” kategorisinin yanı sıra “gayrimenkul” kategorisini de kullandığı anlaşılmaktadır. Dolayısıyla yasa koyucu, gayrimenkulü yalnızca maddi bir kabuğa (şey) sahip bir nesne olarak değil, aynı zamanda bir dizi karşılık gelen hak olarak da nitelendirmektedir. Bu nedenle Sanatta. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 132'si, “işletme” bir dizi şey değil, bir mülk kompleksi olarak belirlenmiştir.

Aynı zamanda gayrimenkulün meşru tanımında “mülk” kavramının kullanılmasının gerekliliği sorunu da ortaya çıkmaktadır. Ö.M. Kozyr, Rus yasa koyucunun "gayrimenkul" terimini "gayrimenkul şeyler" ile eşanlamlı olarak yalnızca tamamen koşullu olarak kullandığını, gerçekte gayrimenkul kategorisini yalnızca nesnelerle sınırladığını belirtmektedir36. O.M., Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 132. maddesinde üçüncü "gayrimenkul" teriminin kullanılmasının tamamen gereksiz olduğuna inanıyor. Trump, prensipte hem “şey” hem de “mülkiyet”in adı geçen olguyu bütünüyle kapsadığından. Bu, Rus yasa koyucunun Sanatta listelenen bu tür nesnelere karşı özel tutumunu vurgulamaktadır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'u, özellikle devlet tescili olmak üzere daha katı bir yasal rejimin oluşturulmasında ifade edilmektedir.

Dolayısıyla doktrin, incelenen konuya ilişkin net bir anlayışa sahip değildir. En yaygın görüş ise Madde kapsamı dışında tutulması gerektiği yönündedir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. maddesinde gayrimenkul tanımını zorlaştıran “gayrimenkul” ve “gayrimenkul”den bahsedilerek “gayrimenkul” kategorisine odaklanılarak gayrimenkul hakkının nesnesinin yalnızca maddi bir forma sahip olan nesneler37.

Herhangi bir kavramın analizi, onun temel özelliklerinin belirlenmesiyle gerçekleştirilir.

Sanatta verilen tanımdan. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'unda “gayrimenkul” kavramının belli bir grup şeyi içerdiği görülmektedir. Gayrimenkul, "ihtiyaçları karşılayabilen ve bir kişinin sahip olabileceği maddi dünyanın nesnelerinden" oluşur.38

İlk olarak, maddi bir alt tabakadır. Profesör Sukhanov E.A. bir şeye fiziksel olarak dokunma yeteneği aracılığıyla maddiliği ortaya çıkarır.39

İkincisi, bir şey bir nesnedir. Bu, belirli bir uzun süre boyunca bir şeyin kendi mekansal çerçevesine ve istikrarlı yapısına sahip olabileceği anlamına gelir. Gayrimenkulle ilgili olarak mekansal sınırlama, gayrimenkulün genel olarak araziyi, toprak altı veya suyu içermemesi, ancak arazi parsellerini, toprak altı parsellerini ve ayrı su kütlelerini içermesi gerçeğiyle kendini göstermektedir.

Üçüncüsü, hukuki kavramla ilgili olarak - bir kişinin mülkiyetinde olma yeteneği. Bunun bir istisnası, örneğin, sahip olunması henüz mümkün olmayan kozmik cisimlerin, bu haliyle tahakküm konusu (statik ilişkisi) ve dolayısıyla devir konusu (dinamik ilişkisi) olamamasıdır ve dolayısıyla hukuki arabuluculuğa gerek yoktur.

Dördüncüsü ise nesnenin bazı insani ihtiyaçları karşılayacak özelliklere sahip olması gerekir. Ekonomik düzlemde bu nesne mülkiyet ilişkilerinin oluştuğu bir metaya dönüşür. Aksi takdirde nesne mülkiyet ilişkileri kapsamı dışında kalır ve hukuki anlamda bir şey olarak değerlendirilemez.

Boltanova E.S. Gayrimenkulün gerekli özellikleri olarak şunları sayıyor: bireysel karakter (veya benzersizlik), hareketsizlik (veya durağanlık); yan ürünler olarak - üretim sürecinde tekrarlanan kullanım, orijinal görünümün (formun) uzun süre korunması, kullanışlılık, temellik, değer artışı eğilimi, sürekli yönetim ihtiyacı, düşük likidite seviyesi, önemli değer (önemli ölçüde) önemi)40.

Gayrimenkulün hukuki tanımı dikkate alınırken, arazi ile bağının güçlü olması ve taşınmazın bölünmezliği gibi özelliklere özellikle dikkat edilmektedir.

Gayrimenkul ve arazi arasında güçlü bir bağlantının işareti Roma özel hukukunda kullanılmıştır41. Sıklıkla bu işaret"doğal" denir.

“Bir yapının sağlamlığı ve zeminle bağlantısı sorununun prensipte tam bir doğrulukla çözülemeyeceğini söylemeye gerek yok. Çözümü ise her durumun durumuna göre ayrı ayrı değişir... Kuşkusuz, çok katlı binaların taşınmasını mümkün kılan inşaat ekipmanları, taşınır ve taşınmaz arasında zaten pek de kesin olmayan ayrımını daha da karmaşık hale getirebilir” 42 - bu çizgiler bir dereceye kadar Gayrimenkulün özünün bu yönüyle daha ileri dogmatik araştırmaların sınırlarını belirledi. Hukukçular, “yerle güçlü bağlantı” kavramını yalnızca 43 nesnenin yerle (toprakla) bağlantısı (bağlantısı) olarak değerlendirdiler. Şu anda, bir yapı ile zemin arasındaki bağlantının sağlamlığına ilişkin mekanik kriterler, gözle görülür biçimde önemini yitirmekte ve yerini yasal bağımlılığa (mukavemet) bırakmaktadır. 45

Ancak bir binanın (yapının) bir arsa (arazi) ile hukuki bağlantısı, öncelikle bunların, bir dereceye kadar bağımsız gayrimenkul nesnelerinin yasal rejimleri arasındaki bir ilişki olarak kabul edildi. Basitleştirilmiş bir biçimdeki yasal bağlantı, sahibinin hem arsa hem de bina üzerindeki mülkiyet haklarının tesadüfünü (veya "bir arada var olma olasılığını") temsil eder. Klasik biçimde (bir bina, bir arsanın aksesuarıdır), aslında böyle bir bağlantı sadece mevcut değildir, aynı zamanda gereklidir. 46 Modern Rus medeni mevzuatında, daha önce de belirtildiği gibi, söz konusu hukuki “bağlantı” yüzeysel bir incelemede mevcut olmayabilir. Bu, modern araştırmacılara, "mevcut mevzuata göre bir arsa üzerinde mülkiyet hakkı bulunmayan bir kişinin, bir gayrimenkul parçası olarak bir binanın veya yapının birincil sahibi olabileceğine" inanmaları için neden vermiştir. Arazi ile güçlü bir bağlantının gerekliliği, kural olarak genel bir hukuki rejimin bulunmadığı durumlarda, yalnızca arsa ile fiziksel bir bağlantı bağlamında görülebilir.” 47

Aynı zamanda, bu durum, aşağıdaki nedenlerden dolayı, söz konusu durumda, bir arsa ve bir bina gibi gayrimenkul nesneleri arasında yasal bir "güçlü bağlantının" bulunmadığı konusunda kesin bir sonuca varmak için yetersiz görünmektedir. Öncelikle şu anda kayıp olabilir

Bir binanın iktisap edilmesinden sonra, onun altındaki arsa üzerinde hak, o binanın eski sahibi tarafından sonradan devredilmesiyle veya bu arsa veya binanın kullanımı için gerekli bir arsa üzerinde mülkiyet hakkının ortaya çıkmasıyla doğar (Madde 2). Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 552'si). İkinci olarak, bir gayrimenkul nesnesi, bu nesnenin hedeflenmesi ve tanıtılması için gerekli olan, sadece ayni olarak tahsis edilmemiş, aynı zamanda yasal yollarla belirlenmiş bir arazi parçası üzerinde, bireysel olarak tanımlanmış belirli bir arazi parçasına fiilen ve yasal olarak tahsis edilmiştir. özel muhasebe, teknik ve kayıt belgelerinde. Literatürde, bir gayrimenkul nesnesinin diğer medeni hak nesnelerinden bu şekilde mekansal ve yasal olarak izole edilmesi, onun (gayrimenkul) ayrılığı olarak kabul edilmektedir. 48 Gayrimenkulün yasal olarak belirlenmesi, başlangıçta her zaman mülkiyet haklarının ortaya çıkmasından önce gerçekleşir. Belirli bir gayrimenkul parçasına ilişkin mülkiyet hakları hiçbir şekilde tescil edilemez (örneğin izinsiz inşaat sırasında), ancak bu, gayrimenkulün medeni düzenleme de dahil olmak üzere yasal düzenlemelerin konusu olmayacağı anlamına gelmez. Özellikle, kentsel planlama mevzuatı, devlet teknik muhasebesine ve teknik envantere tabi olan kentsel planlama faaliyetlerinin nesnelerinin:

• a) inşaatı tamamlanan ve işletmeye kabul edilen nesneler;
• b) yetkisiz tamamlanmış inşaat nesneleri (nesnelerin parçaları);
• c) inşaat ruhsatı verilmemiş nesneler dahil, tamamlanmamış nesneler;
• d) sahipsiz nesneler. Bu nesnelerle ilgili bilgiler (halihazırda taşınmaz olarak tanınmıştır), gayrimenkul haklarının ve onunla yapılan işlemlerin devlet tescili, devlet istatistik kayıtlarının tutulması, emlak vergisi miktarının belirlenmesi, arazi ve kentsel planlama kadastrosunun yanı sıra bir kayıt defterinin tutulması için temel oluşturur. federal mülkiyet. 49

Ayrıca, yapıya ve onun altındaki arsaya ilişkin tek tip mülkiyet haklarının bulunmadığı durumlarda, bir bina veya yapının arazi ile “güçlü” hukuki bağlantısı, yasal rejimlerin birbirleri üzerindeki karşılıklı hukuki etkisinde ve yapıya ilişkin herhangi bir mülkiyet hakkının bulunmaması (örneğin, izinsiz inşaat), arsa olan bir gayrimenkul nesnesinin “izinsiz niteliksel değişiminden” bahsedebiliriz. 50 Bir gayrimenkulün arazisi ile güçlü bir bağın esas olarak arazi sahibinin sınırlı mekânsal kaynağını azalttığı, kamu sahibinin toprak bütünlüğünü ihlal ettiği, toprak altına erişimi sınırlandırdığı vb. belirtilmelidir.

• 48. Lapach V.A. Sivil hakların nesneleri sistemi: Teori ve adli uygulama. St. Petersburg: Hukuk Merkezi Basını, 2002. S. 140.
• 49. 4 Aralık 2000 N 921 sayılı Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi ile onaylanan, Rusya Federasyonu'nda devlet teknik muhasebesi ve kentsel planlama faaliyetleri nesnelerinin teknik envanterinin organizasyonuna ilişkin düzenlemeler.

Taşınmaz bir nesnenin arazi ile güçlü bağlantısına ilişkin hükümler, ancak bu bağlantının geçici faktörü tarafından belirlenemez. Ne yazık ki, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun gayrimenkulle ilgili olumlu normu, güçlü bir bağlantının geçici niteliğine dair herhangi bir gösterge içermiyor. Bu nedenle kolluk uygulamalarında, araziye sıkı bir şekilde (hem fiziksel hem de hukuki olarak) bağlı bir nesnenin gayrimenkul olarak sınıflandırılması konusuna karar verirken, geçici yapıları açıkça tanımayan kamu hukuku normları hakimdir. Nesnenin arazi ile bağlantısının gücüne veya taşınmazlığına bakılmaksızın mülk nesneleri.

Bu durum genel olarak bazı hukukçular tarafından paylaşılmaktadır: Bir süre için inşa edilen nesnelerin gayrimenkul olarak tanınmasının geçerliliği, arazi ile güçlü bir bağ, kalıcılık, süreklilik ve bir amacı tatmin etme amacının bulunmadığına dair bir işaretin bulunmaması nedeniyle şüpheli görünmektedir. sadece geçici değil, kalıcı bir ekonomik amaçtır. Vakfın varlığına bakılmaksızın programlı yıkım veya devir nedeniyle taşınmazlık özelliği taşımazlar. Bu sonuç tartışmasız bir şekilde kanıtlanmış gibi görünmüyor. Araziyle fiziksel, güçlü bir bağlantısı olan geçici bir bina veya yapının, mantıksal olarak işgal edilen alanla belirli bir hukuki bağlantısının olması gerekir (şu veya bu arazi kullanım hakkını sağlama, hedefleme vb.). Rusya Federasyonu Medeni Kanunu normu, bir bina veya yapı ile geçici bir kriter arasında herhangi bir bağlantı içermemektedir. İnsan yapımı gayrimenkul nesneleri aslında geçicidir; 60'larda inşa edilen çok sayıda beş katlı blok evin yakın gelecekte sökülmesi gerekecek. Bu bakımdan, bir nesnenin gerçek anlamda geçici (veya kalıcı) niteliği, şeyleri taşınmaz ve taşınır olarak ayırmaya esas olamaz. Şu anda bir nesnenin taşınmaz veya taşınır mülk olarak sınıflandırılmasını belirleyen yalnızca yapının geçici veya kalıcı niteliği değildir. Kolluk kuvvetlerinin uygulaması da, medeni hukuk tarafından belirlenmeyen başka bir kriter tarafından yönlendirilmektedir: sermaye veya sermaye dışı inşaat. Bu kadar tamamen teknik bir yaklaşımın bir örneği, en yüksek mahkeme tarafından değerlendirilen birçok davadan biri olabilir (Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 1 tarihli Kararı)

50. Senchishchev V.I. Medeni hukuk ilişkisinin amacı. Genel kavram. Medeni hukukun güncel sorunları / Ed. Mİ. Braginsky; Araştırma Merkeziözel hukuk; Rus Özel Hukuk Okulu. M.: Tüzük, 1998. s. 109 - 160.

Şubat 2000 N 3280/99). Davacının teknik envanter bürosundan tescil belgelerini sunduğu destek amacıyla taşınmaz mal hakkı başvurusunu inceleyen Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi, bu gerçeğin (BTI'ye kayıt) edinimi göstermediğini belirtti. gayrimenkul. Ayrıca uyuşmazlığın değerlendirilmesi sırasında mahkemenin önceki sahibinin geçici köşk mü yoksa kalıcı bir yapı mı inşa ettiği veya inşaatı için gerekli izinlerin alınıp alınmadığı hususunu incelemediği belirtiliyor. Bu koşulları açıklığa kavuşturduktan sonra mahkemenin BTI tescil belgesine ilişkin hukuki bir değerlendirme yapması gerekir. Buna göre mahkeme, alım satım sözleşmesinin BTI'ya kaydedilmesinin önemini değerlendirmeli ve bu tür bir kaydın davacının nesnenin mülkiyetine yol açıp açmadığını veya anlaşma konusunun yalnızca teknik muhasebesinin yapılıp yapılmadığını tespit etmelidir. kayıt yoluyla. 51

Hukuki kavramları teknik ayrıntılarla (sermaye, iletişimin varlığı veya yokluğu) değiştirmek elbette bir nesnenin taşınmaz olup olmadığına ilişkin hukuki değerlendirmenin doğru bir şekilde yapılmasına yardımcı olmayacaktır. Teknik ve mimari özellikler elbette mahkemenin değerlendirmesi için gereklidir, ancak birçok gerekçeden yalnızca biri olarak kabul edilir. “Dünya ile güçlü bağlantı” kavramının yalnızca fiziksel olarak tanınması, bu nedenle, ekonomik cironun medeni hukuk düzenlemesinin en önemli sorunlarından birini avukatlara değil, ortaya çıkan tüm sonuçlarla birlikte mühendislere çözme hakkını verir. . Mahkemeler, bir nesnenin taşınmaz olarak tanınmasına ilişkin kararları, hukuki sorunları sermayeye veya geçici sorunlara indirgemeden, tüm hukuki sorunları inceleyerek vermelidir.

Şu veya bu mülkün özünü ve gayrimenkul olarak sınıflandırılmasını belirleyen kriterlerin yukarıdaki tanımındaki eksiklik, belirli taşınmaz nesnelerin oldukça ayrıntılı bir listesiyle telafi edilir. Ancak bu liste, alternatifsiz olarak, uluslararası yasal düzenlemelerin bu nesnelerin yalnızca sivil tasarımını kullandığını göstermektedir (arazi ile güçlü bağlantı ve amaçtan ödün vermeden devredilmesinin imkansızlığı).

Bir nesnenin gayrimenkulünün belirlenmesinde daha az önemli olmayan, bilindiği gibi, birinciyle birlikte kullanılan ikinci kriterdir - arazi ile güçlü bir bağlantı. Hakkında amacına orantısız zarar vermeden bir nesneyi hareket ettirmenin imkansızlığı hakkında. Literatürde bu kriter sadece ifade edilmiş; yargısal uygulama, bir nesneyi gayrimenkul olarak sınıflandırırken veya sınıflandırmazken, aynı zamanda toprakla güçlü bir bağa da ağırlık vermiştir. Nesne kolaylıkla başka bir yere taşınabiliyorsa, araziyle güçlü bir bağ (hem fiziki hem de hukuki) anlamsız hale gelir. Modern dünyada ender bulunan bir taşınmaz, uzayda hareket ettirilemiyorsa, o zaman bir nesnenin taşınmazlığını tanımlayan kavramlardan birine, yani taşınmazlığına ne anlam verilmelidir?

Ayrıca yasa koyucu olası hareketin maliyetini, nesnenin maliyetini, güvenliğini vb. öngörmemektedir. Kriter tam olarak nesnenin amacına orantısız zarar verilmesinde yatmaktadır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu normunun (Madde 130) tam anlamıyla yorumlanması, bir dizi çok önemli hususun açık ve net bir şekilde anlaşılmasını sağlayamaz, yani:

• 1. Orantısız hasar. Orantısızlık kavramının en azından karşılaştırmalı bir ölçüme ihtiyacı vardır. Neye göre orantısızlık? Bu “orantılılığın” bir ölçüsü var mı?
• 2. Amaca zarar vermek. Medeni mevzuat, diğerleri gibi, açık ve resmi olarak tanımlanmış kavramlarla işler (işlemeli). Hasar ne olmalı? Parasal miktarlarda mı? Her nesnenin bir amacı var mıdır? Görevi yerine getirmede (gönderme, yerine getirme) kısmi yetersizlik mi var?
• 3. Amaçlanan amaca orantısız zarar verilmesi. Bu değerlendirici kavram, bir nesnenin uzamsal hareketinin, (varsa) işlevsel görevlerin yerine getirilmesinde daha fazla veya daha az zorluğa neden olabileceği anlamına mı geliyor?

Bunlar ve diğer pek çok soru, ne medeni hukuk biliminde, ne mevzuatta, ne de adli uygulamada henüz bir çözüm bulamadı. Bu konuda bina ve yapılardan bahsetmiyorsak, mülkiyeti taşınır veya taşınmaz olarak ayırmak için analiz edilen kriterlerin uygulanması sorunu hiç gündeme gelmemektedir, bu nedenle toprak ve taşınmazlık ile güçlü bir bağlantının mümkün olabileceği varsayılabilir. yalnızca insan yapımı yapılar için önemli olabilir. Binalar ve yapılar için yasal varlığın ilk aşaması ya arsa tahsisi, inşaat izni, işletmeye kabul vb. ya da yıkım ya da izinsiz inşaatların yasallaştırılması ve ikinci seçenekte yine arsa temini, inşaat ekspertizidir. (güvenlik için) vb.

Nesnelerin gayrimenkul olarak sınıflandırılmasına ilişkin hukuki kriterin Maddede belirtilen olduğu sonucuna varılmalıdır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130'u, araziyle fiziksel bir bağlantıyı çok fazla göstermez (aynı zamanda çok, çok önemlidir), daha ziyade bu tür bir bağlantının yasal düzlemini önceden varsayar, bu da daha yakın yasal etkileşimi ve yapısal bir ilişkinin varlığını gösterir. yapılar ve sistemik bağlantılar. Binalar ve yapılar, sonraki bölümlerde diğer gayrimenkul nesneleri ile birlikte daha ayrıntılı olarak ele alınacaktır. Bu paragrafta, gayrimenkulde nesnel olarak gerekli ve mevcut olan, doğal bağlantıları hariç tutulmadan taşınmazların kaçınılmaz hukuki bağlantıları üzerinde durulmaktadır.

Daha önce de belirttiğimiz gibi, gayrimenkulün arazi ile bağlantısının güçlü olması gibi bir özelliğinin yanı sıra, bu özelliğe de özellikle dikkat edilmelidir. gayrimenkulün bölünmezliği.

Taşınmazların hukuki niteliği itibariyle tüketilebilir olmadığı, ayrı ayrı belirlendiği ve her şey gibi hukuken bölünmez olduğu bilinmektedir. Elbette karmaşık şeyler, aksesuarlı şeyler mülk devrine dahil oluyor (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 134, 135. Maddeleri). 52 Ancak bazı durumlarda nesnelerin bireysel "bileşenlerini" bağımsız nesneler olarak tanıyan bu yasal yapılar bile onları tek bir bütün halinde birleştirir. Yalnızca bu şekilde birleştirilmiş bir şey dolaşımda görünür, maddi dünyanın kendi bileşimine dahil olan ve yasal olarak onda "çözünmüş" (şeyler) diğer nesnelerini yasal kaderine tabi kılar ve başka koşullarda bağımsız nesneler olarak hareket edebilir (şeyler). kötü şöhretli hizmet). Kuşkusuz, karmaşık bir şey ayrı şeylere bölünebilir - daha önce tek bir bütün olarak hareket eden nesneler ve bileşen parçalarının her biri ekonomik ilgi konusu olabilir. Ancak onu oluşturan parçanın bağımsız bir nesne olarak karmaşık bir şeyden ayrılması, karmaşık şeyin hukuki olarak “yok olmasına” veya niteliksel değişikliklerine yol açarak yeni bir şeyin ortaya çıkışından bahsetmemize olanak tanır. Önceki maddi nesnenin yasal olarak ortadan kalkması ve yenisinin ortaya çıkması olmadan, "başka bir şeyin bir kısmından" yeni bir şeyin ortaya çıkması imkansızdır.

Yani bu durumda bir şeyi ancak iki yeni, bağımsız parçaya bölmekten söz edebiliriz. Şeylerin temel bir özellik olarak bölünebilirliği, genel özelliklerle tanımlanan nesnelerin büyük ölçüde karakteristik özelliğidir.

Yukarıdakilerle bağlantılı olarak çok açıklayıcı olan, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 16 Temmuz 2002 N 3531/00 sayılı Kararıdır. 53 14 Ocak 1998 tarih ve 3 sayılı kuyu alım satımına ilişkin anlaşmanın geçersiz kılınması için tahkim mahkemesine dava açıldı. maden suyu 1-B no'lu pompa istasyonu binası ile yapımı tamamlanmamış olan ve bu işlemlerin geçersizliğinin sonuçlarının uygulanmasına ilişkin dava. İddiaları karşılayan ilk derece mahkemeleri ve temyiz mahkemeleri, bileşim ve amaç açısından kuyu ve pompa istasyonunun Sanat'a uygun olduğu sonucuna vardı. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 135'i sırasıyla ana ve aksesuar olarak değerlendirilmelidir. Kuyu federal mülkiyetin konusuydu ve Polet girişiminin yasal mülkiyetinde değildi. Bu nedenle, 14 Şubat 1996 N 199 sayılı Rusya Federasyonu Cumhurbaşkanı Kararı ile onaylanan kuruluşların mülklerine haciz prosedürüne ilişkin Geçici Yönetmelik uyarınca borçlunun mülkü olarak el konulması ve sonradan yapılan uygulamalar hukuka aykırıdır. Pompa istasyonuna el konulması söz konusu değildi, dolayısıyla uygulanması için hiçbir gerekçe yoktu.

• 52. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na ilişkin yorum, birinci bölüm / Ed. prof. ONLAR. Abova ve A.Yu. Kabalkina; Devlet ve Hukuk Enstitüsü RAS. M.: Yurayt-İzdat; Hukuk ve Hukuk, 2002; Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na ilişkin yorum, ikinci bölüm (madde bazında) / Direktör. Oto saymak ve sırasıyla ed. Hukuk Doktoru bilimler, prof. O. Sadıkov. 3. baskı, rev. ve ek M.: Hukuk Bürosu "Sözleşme"; Kızılötesi-M, 1998.
• 53. Kararın metni yayınlandı: Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Bülteni. 2002. N 10.

Temyiz mahkemesi haklı olarak bu sonuçların maddi ve usul hukukuyla örtüşmediğini kabul etti. Vaka malzemelerinden kuyu ve pompa istasyonunun tek bir bütün oluşturan ve genel bir amaç için kullanılan şeylerin bir koleksiyonu olduğu anlaşılmaktadır. Pompa istasyonu Polet işletmesi tarafından kuyuyla ilgili olarak inşa edildi ve daha sonra kuyu ve pompa istasyonu tek mülk kompleksi - hidrolik bir yapı olarak işletildi (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 134. Maddesi).

Bu koşullar ve mülke el konulması ve haciz sırasında kuyu ve pompa istasyonunun Polet girişiminin yasal mülkiyetinde olduğu gerçeği, Omsk Şehir Teknik Envanter Bürosu'nun teknik pasaportları ile kanıtlanmaktadır. adı geçen nesneler, devlet mülkiyetinin ekonomik yönetim hakkı ile Polet işletmesine devredilmesine ilişkin 14 Ekim 1994 tarih ve 023 sayılı anlaşma. Bu belgeler asliye ve istinaf mahkemeleri tarafından incelenmemiş ve doğru bir değerlendirme yapılmamıştır. Kuyu ve pompa istasyonunun tek (karmaşık) bir şey olarak değerlendirilmesi ve bu mülk kompleksinin yasal sahibinin belirlenmesi ihtiyacı, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 26 Eylül tarihli Kararında belirtilmiştir. , 2000 bu durumda.

Yukarıdakiler, bölünmezliğin bu temel hükmünün, bazı durumlarda taşınmaz şeylere de genişletilebileceği ve genişletilmesi gerektiği sonucuna varmamızı sağlar. Taşınmaz şeylerin doğası gereği gayrimenkul, amaca göre gayrimenkul ve kanunen gayrimenkul olarak geleneksel olarak bölünmesi de bu nesnelerin münhasır bölünmezliğine dayanmaktadır (örneğin bkz. Fransız Medeni Kanunu). Her şeyden önce bu, doğası gereği gayrimenkul nesneleri için geçerlidir: toprak altı arazileri, arsalar.

“Site” kavramı zaten bütünün bir parçası anlamına geliyor. Bireysel olarak tanımlanmış bir alanın bu tek bütünden koşullu, münhasıran yasal olarak izole edilmesi, bu nesneyi ticari ciroya dahil etme mekanizmasını tüketir (aksi takdirde ciro için gerekli bir koşul olarak medeni hak nesnelerinin ayrıklığı kavramı anlamını kaybeder). Bir toprak altı parseli veya arsa, hukuki niteliği itibariyle bölünemez; bir arsanın bir “kısmının” bir tür tahsisi, orijinal nesnenin sona ermesi ve yalnızca toplamda (bölgesel, mekansal olarak) önceki nesneye karşılık gelen iki yeni nesnenin ortaya çıkması anlamına gelir. Bu bağlamda, üzerinde bulunduğu arsanın sahibine ait olan bir bina veya yapının mülkiyeti devredildiğinde, arsaya ilişkin hakların da binayı edinen tarafa geçeceği şeklindeki bilinen hüküm ( yapısı) (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 273. Maddesi), doğal olarak gayrimenkulle ilgili ilişkilerin düzenlenmesine dokunmuştur. Yasa koyucu, başlangıçta ele alınan makalede arsanın kendisini doğru bir şekilde belirlerse, daha sonra gayrimenkul nesnelerinin bileşimine yeni, biraz beklenmedik bir kavram ekler: "arsanın bir kısmı". Bu durumda, arsanın bir kısmı bağımsız bir sivil haklar nesnesi midir, yoksa basit bir yasama ihmaliyle mi karşı karşıyayız? Cevap doğaldır: Bir arsanın (başka herhangi bir gayrimenkul) “bir kısmı” arsanın kendisidir.

Görünüşe göre sivil haklar nesnelerinde “parça” kategorisinin ortaya çıkışı, temel bir yasama denetimine atfedilemez, çünkü diğer gayrimenkul nesnelerine ilişkin olarak da benzer bir kavram tekrar tekrar uygulanır: bir bütün olarak işletme veya onun bir kısmı alım satım, rehin, kiralama ve diğer işlemlerin konusu olabilir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 132. Maddesi). Ek olarak, hakların nesnesi olarak medeni mevzuatta şunlar vardır: arsaların bazı kısımları (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 340, 552, 553. Maddeleri), toprak altı arsaların bazı kısımları (Rusya Federasyonu Federal Kanununun 26. Maddesi " Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında "), mülkün bazı kısımları (aynı Kanun'un 26. Maddesi), ayrıca bina kısımları, konut binalarının kısımları vb.

Aynı zamanda, bir işletme gibi kendi kompozisyonunu sürekli değiştirmeye çalışan böyle bir sivil haklar nesnesi örneğini kullanarak aşağıdakileri anlayabiliriz. Sahibi, örneğin, mülkiyet kompleksini daha önce "parçalamış" olan bir işletmeyi yalnızca tek bir nesne olarak değil, aynı zamanda "parçalar halinde" yabancılaştırma yetkisine sahiptir.Böylece, entelektüel faaliyetin sonuçlarına ilişkin şeyler ve haklar satılabilir veya satılabilir. farklı kişilere, haklara, yükümlülüklere vb. ayrı ayrı bağımsız anlaşmalar kapsamında yabancılaştırılmıştır. Bu durumda, bir mülk kompleksi olan işletme artık medeni hukuk ilişkilerinin eski taşınmaz nesnesi olarak hareket etmez, yasal olarak varlığı sona erer. Bir işletmenin bir mülk kompleksi olarak yasal çerçevesini belirleyen ana kriter, yabancılaşma sırasında daha önce kurulmuş ve korunmuş olması, tek bir nesne olarak ilk medeni hukuki pazarlığa açık olması, girişimcilik faaliyetine daha fazla ve benzer şekilde katılma yeteneğidir.Kaldırma Mülkiyet kompleksinin, ekonomik dolaşımdaki yeri ve karşı karşıya olduğu üretim ve ekonomik görevlerle önceden belirlenmiş herhangi bir temel unsurun (eşyalar, haklar vb.) bileşiminden çıkması, mülkiyet kompleksinin tek bir nesne olarak sona ermesini ve ortaya çıkmasını gerektirir. bir dizi başka nesnenin - bağımsız şeyler, haklar, entelektüel faaliyetin sonuçları.

Bu sonuç, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi'nin uygulamasında da doğrulanmıştır. Bir işletmenin rekabet koşulları kapsamında alım satımına ilişkin bir dava göz önüne alındığında, yabancılaştırılmış ticari mülkiyet kompleksinin yayınlanmış kompozisyonunun, işletmenin borçları olarak belirli ödenecek hesapları içerdiği tespit edilmiştir. İşlemin tamamlanmasından ve uygun şekilde tescil edilmesinden sonra, yeni sahip, işletmenin fiili borcunun satıcı tarafından kamuya açık olarak belirtilen tutarı önemli ölçüde aştığını tespit etti. Bu durum, alıcının, işletmenin alım satım sözleşmesine yalnızca yükümlülükler (daha önce kendisi tarafından biliniyordu) açısından yasal mirasa ilişkin bir koşulu dahil etme iddiasının temelini oluşturdu, yani yeni sahibi içeriği sınırlamayı teklif etti ( mülkiyet kompleksinin bileşimi). Tahkim mahkemesi, sahibinin talebini reddederek, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun (Madde 132, 559), istisna dışında, bir bütün olarak işletmenin alıcısının mülkiyetine devredilmesine ilişkin hükümlerine atıfta bulundu. Satıcının başka kişilere devretme hakkına sahip olmadığı hak ve yükümlülükler. 54

Elbette, çevredeki gerçekliğin nesneleri ve olguları, doğal olarak fiziksel, sosyal, psikolojik ve diğer nesnel özellikleri en etkili yasal düzenlemenin ihtiyaçlarına tabi kılmasına izin veren mevzuattaki bu nesnelerin ve olguların yorumlanmasıyla eşitlenemez. Hukuk bilimi başlangıç, temel materyal, esasen türev, hukuki kategoriler olarak çalışır: normlar, hukuki gerçekler vb. - ancak doktrin, yok edilmesi tüm sivil bilimin inkarına yol açabilecek temel, temel nitelikteki kavramları içerir. böyle. Bu bakımdan, bir taşınmazın bir kısmının sadece “kanunla yasaklanmadığı” gerekçesiyle dolaşıma sokulması haklı gösterilemez. Ekonomik olarak tartışmasız olarak haklı olan şu görüşe tam olarak katılamıyoruz: “Bu normların resmi bir yorumuyla, kullanım için nesnenin tamamını değil, yalnızca bir kısmını devretmek gerekiyorsa, sahibin önce bölüşmesi gerektiği ortaya çıkıyor. nesneyi yeni mülkiyet nesnelerine aktarın ve ancak o zaman bunlardan birini kullanım için devredin.Bu tür gerekliliklerin yerine getirilmesi, mülk devrinde haksız bir komplikasyona yol açacaktır.Teslimat olarak tahsis edilen gayrimenkulün bir kısmının kira sözleşmesinin feshedilmesinden sonra ne yapılmalı? bağımsız mülkiyet nesnesi? Birleştirin ve kullanım için diğer parçaları devretmek gerekiyorsa, tekrar “bölün”? Neyse ki, pratikte, bölünebilir gayrimenkul devretme tesislerinin sahipleri ve arsaların bazı kısımlarını binayı “bölmeden” kullanmak için veya arsa.Bu durumda, 26. maddenin 2. fıkrası uyarınca

54. Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 13 Kasım 1997 tarih ve 21 sayılı bilgi mektubunun ekinin 4. maddesi "Gayrimenkul alım satım sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümü uygulamasının gözden geçirilmesi."

"Gayrimenkul Haklarının Devlet Tescili ve İşlemleri Hakkında" Federal Kanunu, tescil için sunulan kira sözleşmesine, kiralanacak sitenin veya mülkün bölümlerinin belirtildiği bir site veya bina planı eklenmiştir. 55 Gayrimenkul işlemlerinde bazı ek formaliteler, gayrimenkulün kamusal dolaşımına ilişkin medeni bir uygulamanın geliştirilmesinde ve buna ilişkin hakların tescilinde olası geri dönüşü olmayan ve yıkıcı kayıpları telafi edecektir.

Medeni hakların nesnelerini tanımlayan Rusya Federasyonu Medeni Kanunu (Madde 128, 130), bu nesneleri daha fazla yasal “parçalanmanın” imkansızlığıyla oldukça açık bir şekilde sınırlandırmaktadır: bir toprak altı arsası, bir arsa, bir bina (yapı) , vesaire. Görünüşe göre bu seviyenin “kesinliğine” önce Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, ardından diğer federal yasalar ve diğer yasal düzenlemeler uymuyor. Öncelikle Ch'den bahsediyoruz. Bağımsız ve görünüşte bölünmez bir binanın fiziksel bölümünü ayrı bir medeni haklar nesnesi olarak tanıtan Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 35'i “Konut binalarının kiralanması”. Konut binalarının mülk cirosuna dahil edilmesi mantıksal ve kaçınılmaz olarak konut dışı binaların ayrı bir sivil haklar nesnesi olarak ortaya çıkmasını gerektirdi: odalar, zemin katlar, bodrum katları ve çatı katları vb. Kuşkusuz, hukuki bir yapı olarak taşınmaz bir şey, başta gerçek haklar olmak üzere yalnızca hakların nesnesi olarak anlam taşır. Bu çalışmanın amacı bu nesnenin mülkiyet haklarını incelemek değildir. 56V bu çalışma mümkün olduğunca, öncelikle bölünebilirlik gibi bir şeyin özelliğini yalnızca kısmen aydınlatmaya ve ikinci olarak, bir sivil haklar nesnesi olarak gayrimenkulün daha fazla araştırılması için bir dizi başka sorunlu alanı belirlemeye çalışılmaktadır. .

Mevzuat ve hukuk bilimi, her durumda son derece kesin bir yazışma olmadan, örneğin kurguları bilimsel ve hukuki kullanıma sokarak, düzenlenmiş sosyal ilişkilerin kavramlarını ve sistem oluşumlarını dikkate almadan, kendi hukuk kategorilerini ve sistem bloklarını oldukça özgür bir şekilde oluşturur. Felsefe, bilginin ve gerçeğin refleksif olarak yeniden inşa edilen imgesinin, bilimsel bilgi birbirine karşılık gelmeyebilir, bu da yanlış bir yansımaya neden olur. Ve gayrimenkul nesneleri listesinde medeni mevzuat ve sivil bilim çaba göstermez ve bazı durumlarda kasıtlı olarak ekonomik olaylara uymaktan kaçınır ve fiziksel özellikler Nihayetinde klasik felsefenin hem mevzuat hem de hukuk bilimlerinin konusu olarak tam olarak algılanmasına yol açmayan maddi dünyanın nesneleri

Kuşkusuz, maddi olarak var olan hemen hemen her şey teknik olarak parçalara ayrılabilir ve bu parçaların her biri (bedensel bir şeyin fiziksel parçaları), mülkiyet çıkarının bağımsız bir nesnesi haline gelebilir. Teknik olarak, bağımsız bir nesne olarak, belirli şartlara ve forma bağlı olarak çeşitli işlemlere konu olan bir binanın (yapının) bir parçası olarak ayrı bir bina tahsis edilebilir. Bu durumda teknik olarak “bütün - parça” kategorilerinin karşıtlığından bahsetmenin bir anlamı yok.

• 55. Piskunova M. Taşınmazların bölünebilirliği hakkında // İş avukatı. 2003. N 9.
• 56. Sklovsky K. Konut dışı mülk hakkının bazı sorunları: Hakkında karmaşık problemler Konut dışı binalara ilişkin gerçek haklar ve bunları çözme yolları // Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Bülteni. 2003. N 8 (129).

tahsis edilen binalar binanın bir parçası olarak değil, tam teşekküllü, bağımsız, ayrı ayrı tanımlanmış vb. olarak dolaşıma dahil edilir. bu anlamda izin verilen bir nesne, belki Rusya Federasyonu Medeni Kanunu tarafından değil, başka bir federal yasa tarafından.

"Orijinal" gayrimenkulün yasal kaderi biraz farklıdır - önce teknik olarak ve sonra yasal olarak bağımsız bir nesnenin ayrıldığı bina. Bu durumda binanın ayrı bir varlık olarak orijinal durumu korunuyor mu? Tabii ki, tamamen devredilebilir diğer şeylerle ilgili olarak bu sorun geçerli değildir, çünkü şeyden ayrılan önemsiz, esas olmayan bir kısım (parça, unsur vb.), genel bir kural olarak, şeyin ayrıklığını etkilemez. Bu mülk. Aynı şekilde, taşınmaz bir nesnenin özü, ondan ayrılan (veya değiştirilen) bir aksesuardan da etkilenmez. Bu bağlamda çok açıklayıcı ve anlamlı olan, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 26 Ekim 1999 N 3655/99 sayılı Kararıdır. Kanımca, hem mahkeme tarafından karara bağlanan sorunun uygunluğu hem de kararın sonuçlarının tartışılması, adli işlemin çoğaltılmasının maksimum eksiksizliğini belirlemektedir.

Bu nedenle, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkan Vekilinin Kuzey-Batı Bölgesi Federal Tahkim Mahkemesinin 28 Nisan 1999 tarihli Kararına karşı protestosunu değerlendirdi. Kaliningrad Bölgesi Tahkim Mahkemesinin 4369/616 sayılı kararıyla kurulmuş ve kurulmuştur: limited şirket, kapalı bir anonim şirkete ve sınırlı sorumluluk ortaklığına karşı tanınma talebiyle Kaliningrad bölgesi Tahkim Mahkemesi mahkemesine başvurmuştur. 117 Boston kapı blokunun mülkiyeti ve bunların el koyulmasından serbest bırakılması.

Talep, Kaliningrad Bölgesi Tahkim Mahkemesi'nin 3515 sayılı davaya ilişkin 1 Ekim 1998 tarihli Kararı ile mülkün el konulmasından kurtarılmasına yöneliktir. Ortaklığın CJSC'ye karşı iddiasını güvence altına almak için çıkarılan bu Kararname, el konuldu. sanığın inşaat malzemeleri, ekipmanı ve diğer mülkleri. 21 Ocak 1999 tarihli kararla, iddialar kısmen karşılanmıştır: davacının, tamamlanmamış bir konut binasında kurulu 66 kapı ünitesinin mülkiyeti olduğu kabul edilmiş ve bunlar haczedilmekten muaf tutulmuştur. İddianın geri kalanı reddedildi. Temyiz mahkemesinin 10 Mart 1999 tarihli kararıyla karar değiştirildi, 66 kapı bloğunun mülkiyeti reddedildi, geri kalan kısımlarda ise değişiklik yapılmadı.

Kuzey-Batı Bölgesi Federal Tahkim Mahkemesi, 28 Nisan 1999 tarihli kararıyla istinaf mahkemesinin kararını bozdu, mülkün hacizden kurtarılmasına ilişkin mahkeme kararını iptal etti ve bu kısımdaki iddiayı reddetti. kararın geri kalanı değişmedi. Başkanlık Divanı, temyiz ve temyiz davalarının kararlarının iptal edilebileceğine ve mahkeme kararının aşağıdaki gerekçelerle değiştirilebileceğine inanmaktadır. Vaka materyallerinden aşağıdaki gibi, LLC (müşteri) ile JSC (yüklenici) arasında 15 Ocak 1998 tarihli 1 No'lu bir sözleşme imzalandı ve buna göre yüklenici 19 daireli bir konutun bitmemiş inşaatını tamamlama yükümlülüğünü üstlendi. kendi kaynaklarını ve kendi malzemelerini kullanarak inşa eden bina, şu adreste yer almaktadır: Kaliningrad, st. Zemelnaya, 4a. CJSC, sözleşmeden doğan yükümlülükleri uyarınca, Temmuz ve Ağustos 1998'de inşaat halindeki bir binaya 66 kapı bloğu yerleştirdi ve LLC, yapılan iş ve kapı blokları için ödeme yaptı.

Ağustos 1998'de, taraflar arasında bir konut binasının inşasına ilişkin sözleşme ilişkisi sona erdirildi ve müşteri, mülkün inşaatının tamamlanması için diğer yüklenicilerle yeni sözleşmeler imzaladı (21 Ekim 1998, 14 Ekim 1998 tarihli sözleşmeler) , 21 Ekim 1998 g.), inşaatı tamamlayanlar (tamamlanan binanın kabulüne ilişkin çalışma komisyonunun 15 Ocak 1999 tarihli kanunu).

Yani, 1 Ekim 1998 tarihli haciz kararının verildiği ve icra memurunun 16 Ekim 1998 tarihli 66 kapı bloğunun envanter ve el koyma tutanağını düzenlediği tarihte, yarım kalan inşaat projesinin yasal sahibi bir limited şirketti. . Aynı zamanda, eve yerleştirilen kapı blokları ayrı bağımsız mülkiyet nesneleri olmaktan çıkıp davacının sahip olduğu gayrimenkulün bir parçası haline geldi. LLC'nin bir konut binasında kurulu kapı bloklarını envanter ve mülke el koyma eyleminden hariç tutma talebi yasal ve haklıdır, çünkü davacı, kapı bloklarının bir parçası olduğu bir gayrimenkulün sahibidir ve ikincisi ayrı bir varlık olarak mevcut değildir. öğedir ve bu nedenle mülk envanter kanununa dahil edilemez. Ayrıca borçluyla olan sözleşme ilişkisinin sona ermesi nedeniyle borçluya ait olmadıkları için envanter kanununa dahil edilemezler. Dolayısıyla mahkemenin 66 adet kurulu kapı bloğunun hacizden kurtarılması yönündeki kararı hukuki ve haklıdır, iptal edilemez.

Eve yerleştirilen kapı blokları ayrı bir parça olarak mevcut olmayıp, davacının sahip olduğu gayrimenkulün bir parçası olduğundan, ilk derece mahkemesi 66 kapı bloğunun mülkiyetinin tanınması taleplerini makul olmayan bir şekilde karşılamıştır. Bu kısımda mahkeme kararı iptale tabidir. Mahkemenin kararının geri kalan kısmı hukuka uygun ve haklıdır, iptal edilemez. Temyiz mahkemesinin kararı, evde kurulu kapı bloklarının, yani artık mevcut olmayan nesnelerin mülkiyeti konusunu dikkate aldığı için iptal edilebilir. Aynı şekilde 66 kapı bloğunun mülkiyetinin tanınmasına ilişkin temyiz mahkemesinin kararı da iptale tabidir. Evde bulunan kapı bloklarına el konulmasından kurtulma talebinin reddedilmesi açısından, envanter ve mallara el konulması kanununun düzenlendiği tarih itibarıyla - 66 kapı bloğu olduğundan, söz konusu karar da iptale tabidir. ikincisi ayrı bir bağımsız teminat konusu olarak mevcut değildi, bu nedenle Sanat. Rusya Federasyonu'nun 353 Medeni Kanunu.

Bu durum, yalnızca gayrimenkul aksesuarlarının değil, aynı zamanda teknolojik kısmının da (çatı, duvar vb.) yabancılaştırılması (değiştirilmesi) ile benzerdir. Bununla birlikte, medeni hukukta sıklıkla alıntılanan, gayrimenkul olan ve kütüklere ayrıştırıldığında kütük yapısına sahip örnek, bu şekilde olmaktan çıkar, ancak montaj yeniden ortaya çıktıktan sonra, 17 bu durumda özünün tezahürünün kanıtı olarak kullanılamaz. bina, ya ikinci kez yeni bir gayrimenkul nesnesi “ortaya çıkar” ya da orijinal nesne, fiziksel olarak mevcut olmasa bile hukuki varlığını sürdürür.

Kanun ve doktrinde taşınmazın parçalara bölünmesi imkânına izin verilmesine rağmen, söz konusu hükmün binanın tek bir gayrimenkul nesnesi şeklinde “parça tahsisi” yapılmadan önce var olan hukuki yapısına genişletilmesi mümkün değildir. Yukarıda belirtildiği gibi M. Piskunova, taşınmaz bir şeyi bölme yönteminin, “bölünebilir bir taşınmazın sahibinin kendi payına yabancılaşması” olarak kabul edilmesi gerektiğine inanmaktadır. Bu tür işlemler doğrudan kanunla öngörülmemiştir, ancak mülkiyet haklarının içeriğine aykırı değildir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 209. Maddesi) ve sözleşme özgürlüğü ilkesine uygun olarak gerçekleştirilebilir. Gerekli koşullar, gayrimenkulün bölünebilirliği ve kanunla korunan diğer kişilerin çıkarlarına uygunluk da dahil olmak üzere, kanuna ve diğer yasal düzenlemelere aykırılığın bulunmamasıdır. Aynı zamanda taşınmazın bir kısmının da hukuken bir nesne olarak, bireysel olarak belirlenmiş ve asıl amacını koruyarak, elden çıkaranın mülkiyetinde kalması gerekir.” 18 Dahası, M. Piskunova, "gayrimenkul parçalarının" bağımsız nesneleri olarak ciroya katılma olasılığını göz önünde bulundurarak ve gerekçelendirerek, bölünebilir bir şeyin bir kısmının kullanım için sağlanmasının (kira, kredi, kiralama) aynı zamanda içeriğine de karşılık geldiğine inanıyor. Mülkiyet hakkı, ancak bir şeyin bölünmesi değildir. Bölünebilen ama bölünmeyen bir şey, tam olarak ayni mülkiyet haklarının nesnesi olmaya devam ederken, parçası ise zorunlu hakların nesnesi (konusu) haline gelir.

Böyle bir yapılanma ne hukuken ne de doktrin açısından kabul edilemez. Medeni hukukun iyi bilinen ikilemi, medeni hukuk dalının tüm yapısı, mülkiyet ve sorumluluk haklarının benzer, neredeyse mekanik, "inorganik bir karışımı" tarafından yok edilecek.

Rusya Federasyonu Başkanı başkanlığındaki Konseyin medeni mevzuatın kodlanması ve iyileştirilmesine yönelik çalışmasının bir parçası olarak hazırlanan, gayrimenkulle ilgili medeni mevzuatın geliştirilmesi Konsepti'nde (V.V. Vitryansky tarafından düzenlenmiştir) (Protokolü'nün 4. maddesi) 20 Mayıs 2002 Sayı. 9), bu yönüyle şuna dikkat çekmektedir: “Eğer bir taşınmaz, tabii (fiziksel, yapısal vb.) özelliklerine göre birbirinden bağımsız birden fazla parçaya bölünebiliyorsa, o zaman bölünerek önceki taşınmaz da bölünebilir. şeyin varlığı sona erer ve iki veya daha fazla bağımsız hukuk nesnesi oluşur." 59 Konsept'in bu önerisi yalnızca bölündüklerinde basit, doğrusal (özetleyici) düzeyde yeni gayrimenkul (arsa parselleri, toprak altı arazileri) oluşturan gayrimenkul nesneleri ile ilgili olarak kusursuzdur. Binalar ve yapılar gibi bileşim ve öz bakımından daha karmaşık olan gayrimenkul nesneleri, özellikle dikkatli bir yaklaşım gerektirir. Bu bağlamda Konsept'in şu hükmü biraz kategorik görünmektedir: “Ayrı bir mülkü elden çıkarmak isteyen bir binanın sahibi, öncelikle bu mülkü tahsis etmelidir; mülkün mülkiyetini kaydedin. Bu durumda binanın mülkiyeti, hukuki açıdan binanın kendisinin ortadan kalkmasıyla sona erer” (Kavramın III § 3. Bölümü). 60 Yukarıdaki teklifin ilk kısmını sorgulamaksızın, ikinci kısmı - bir sivil haklar nesnesi olarak binanın yasal olarak ortadan kaldırılmasıyla ilgili - yeterince gerekçelendirilmemiş gibi görünüyor, çünkü orijinal taşınmaz şey sadece bir şey değil, daha fazlası ile bileşik bir şeydi. karmaşık sistem düzeyi ve eleman-yapısal ilişkilerin türü. Uygulama, analiz edilen soruna ilişkin yeterince net bir tutum sergilememektedir. Genel olarak mahkemeler şu ana kadar “gayrimenkulün bir kısmının”, bu kısmın bağımsız gayrimenkul olarak ek tescili olmaksızın elden çıkarılması olasılığını kabul etmiştir. Ancak Konsept'in önerilerinin geçerliliğini doğrudan doğrulayan uygulamalar da var. Bu nedenle, Kuzey-Batı Bölgesi Federal Anti-Tekel Hizmetinin 5 Ağustos 2002 N A56-8577/02 sayılı Kararında şunu belirtilmektedir: “... haklar ya bir bina ya da bir bütün olarak yapı için tescil edilebilir ya da bağımsız ikincil nesneler için - bileşimine dahil olan konut dışı binalar.

Binada yer alan konut dışı binaların bir kişinin mülkiyetinin tescili, başka bir kişinin binanın tamamı üzerindeki hakkının tescili olasılığını dışlar.” Aynı Kararda mahkeme bir başka önemli sonuca daha vardı: konut dışı binaların binadan ayrılması ve yabancılaştırılmasıyla bağlantılı olarak, binanın geri kalan kısmının özel teknik ve kadastro tescilinden geçmesi gerekiyordu; gayrimenkul, gayrimenkul nesnesi olarak oluşturulmuş olarak kabul edilemez.

• 57 Valeev M.M. Medeni hukuk ilişkilerinin nesneleri olarak şeyler: Dis. ...cand. yasal Bilim. Ekaterinburg, 2003.
• 58. Piskunova M. Taşınmazların bölünebilirliği hakkında // İş avukatı. 2003. N 9.
• 59. Gayrimenkulle ilgili medeni mevzuatın geliştirilmesi kavramı // Gayrimenkul dolaşımını düzenleyen mevzuatın iyileştirilmesi: Konferans materyalleri / Sorumlu. ed. V.V. Vitryansky. M., 2003. S.3.
• 60. Aynı eser. S.28.

Konut dışı mülklerin bağımsız bir gayrimenkul nesnesi olarak tanınmasına ilişkin şu anda çözülmemiş çok sayıda sorun, hem kolluk uygulamalarında hem de gelişmekte olan gayrimenkul haklarının tescili sisteminde giderek daha fazla yasal olarak karmaşık bir durum yaratıyor; yasama, taşınmaz nesneler sistemi araştırmacıları tarafından geliştirilenler ve bunlara ilişkin gerçek haklar da dahil olmak üzere temel Rus sivil ilkelerine dayanmaktadır. Bu tür yollar özellikle K.I. Bireysel konut dışı mülk hakkının "ortak mülkiyet kurgusunda" ifade edilebileceğine inanan Sklovsky. Bu teklifin bazı artılarını ve eksilerini kabul eden yazar, yine de haklı olarak daha optimal bir seçeneğin, örneğin bir binanın maddi bir parçası olan bir gayrimenkul parçasını kullanma konusunda bir tür mülkiyet hakkı olabileceğine inanıyor. 61 Görünüşe göre bu yönde, belki de "maddi" ve "zorunlu" ayrımının alışılagelmiş ve açık sınırlarının ötesine geçerek daha fazla teorik gelişme yapılması gerekiyor.

"Bölünmez bir şey ve onun parçası" hakkındaki bazı düşünceleri özetlerken, taşınmaz bir şeyin bir kısmının bağımsız bir medeni haklar nesnesi olarak tanınması olasılığına ilişkin bazı şüpheleri dile getirirken, gayrimenkulün temelde mümkün olan bölünmesinin mümkün olduğunu belirtmek gerekir. yeni nesneler reddedilmez. Üstelik Roma hukukunda bilinen "duvarların" inşası pratikte "dikey" inşaatıyla tamamlanmaktadır. Konut ve konut dışı binalar uzun süredir ve her yerde mülk dolaşımına dahil edilmiştir. İlgili soru, kendi varlığıyla ilgili değil, gayrimenkul sisteminde bağımsız gayrimenkul nesneleri olarak bina ile içindeki mülkler arasındaki ilişkiyle ilgilidir, yalnızca basit, özetleyici düzeyde değil, aynı zamanda gayrimenkul sisteminde de. daha yüksek düzeydeki agregalar, karmaşık ve kompozit bir gayrimenkul olayının seviyesi.

Medeni hukuk biliminde son yıllar“gayrimenkul” kavramının hukuki niteliğine ilişkin bir teori ortaya atıldı. Destekçilerine göre, araziye sıkı sıkıya bağlı olan her mülk gayrimenkul olarak kabul edilmemekte, yalnızca hakların kayıtlı olduğu mülk olarak tanınmaktadır62. Dolaşımda hakları kayıtlı olan gayrimenkul nesneleri olabilir. Bu nedenle devlet tescili, gayrimenkulün yasal bir işaretidir.

Ters bakış açısı V.V. Vitryansky tarafından ifade edildi. ve Gongalo V.M63. Bu nedenle, V.M. Gongalo'ya göre, "bir şeyin taşınmaz olduğunu kabul etmek için, araziyle güçlü bir bağlantının olması, amacına orantısız bir zarar vermeden onu hareket ettirmenin imkansız olması gerekir." Bu görüş şu delillerle desteklenmektedir: Eşyanın taşınır ve taşınmaz olarak ayrılması, onların objektif niteliklerinden kaynaklanmaktadır; Devlet kaydı, gayrimenkulün bir sınıflandırma özelliği değildir.

Bu gösteriyor ki verilen nokta Bakış açısı en uygun ve haklı olanıdır, çünkü bir dizi ek noktaya dikkat edilmesi gereken gayrimenkul tahsisinin nesnel niteliğine dayanmaktadır.

Birincisi, eğer gayrimenkul devlet tesciline tabi ise, o zaman gayrimenkulün tescil anından itibaren ortaya çıktığını aynı anda iddia etmek mantıksız ve çelişkilidir.

İkincisi, gayrimenkulün hukuki kavramı kavramı, gayrimenkul devir işlemlerinin formalitelerinin zayıflamasına yol açmaktadır. O.G. Lomidze'ye göre, “gayrimenkul inşaatı (örneğin bir bina) fiilen tamamlanmış olsa bile, tescil anına kadar böyle bir bina, diğer herhangi bir medeni kanun gibi tek bir mülkiyet nesnesi değildir. Tescil yapılıncaya kadar binanın yapımında kullanılan yapı malzemeleri ayrı mülkiyet nesneleri olarak mevcuttur.”64. Lomidze O.G.'nin mantığına göre. örneğin binanın, taşınır mülklerin ciro kurallarına göre bir dizi inşaat malzemesi olarak satılabileceği sonucuna varabiliriz. Elbette, hukuki gayrimenkul kavramını destekleyenlerin kaçınılmaz olarak varması gereken bu sonuç, gayrimenkulün devlet tescili ve onunla yapılan işlemler fikriyle çelişmektedir. burada, federal kanun 1997'de değiştirilen “Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında” ve adli uygulama, tamamlanmamış inşaatları gayrimenkul olarak sınıflandırmaktadır65.

Böylece, devletin gayrimenkul haklarının tescilinin bir işaret değil, mülkün gayrimenkul olarak sınıflandırılmasının bir sonucu olduğunu düşünmenin daha doğru göründüğü hukuki durum doğrulanmıştır.